[지식산업센터] 지식산업센터 투자 전 꼭 확인해야 할 사항!

안녕하세요? 똑님입니다^^

지식산업센터에 대한 투자 준비를 하면서

어떤 지역을 선택해야 할지

수익률 계산은 어떻게 하면 좋은 지등을

지난 포스팅에서 공부해 보았습니다.

공부를 완료했다면 이제 실제 투자를 해야겠죠.

이번 포스팅에서는

지식산업센터 투자 전 꼭 확인할 사항

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 단기 공급 과다

공급이 많아지면 공실의 위험이 커집니다.

그러면 먼저 임대를 맞추려고 과다 경쟁을 

하게 되어 높은 수익률을 얻기 어렵죠.

투자하고 싶은 물건이 생겼다면,

주위에 신규 공급 물량이 얼마나 있는지를

살피고,

새로 들어오는 물량과 비교해 내가 투자하려는

상품과 비교해 내 것이 경쟁력이 있다면

투자를 해도 됩니다.

▶ 지식산업센터 관련 카페에서 분양 정보 찾기

▶ 현지 부동산을 통해 관련 정보 알아보기

 

2. 과도한 영업용 홍보 문구

대출이 90%로 나온다는 말로 영업을 많이

하지만 실제로는 어렵습니다.

소득이 탁월하게 많은 개인사업자는 가능하죠.

임대사업자는 사업 전력이 없으니 어렵습니다.

70~80%로 대출 자금을 생각하는 것이

좋습니다.

또 높은 수익률로도 현혹을 많이 합니다.

보통 대출을 껴서 계산을 하기 때문에

그보다 순수 수익률로 계산하여 

주위 물건과 비교해 보는 것이 좋습니다.

▶순수 수익률(빠른 계산방식) = 월세 X 12 / 총 매매가(분양가)

 

3. 대기업 후광 효과 & 교통호재

대기업 주변에 지식산업센터가 있다면

공실은 문제없을 것만 같습니다.

하지만 전례로 봤을 때 그 효과가 그리

크지 않았다는 점으로 보아 따로 확인이 

필요합니다.

교통호재 또한 좋은 입지 선정에 첫 번째 조건이

되기도 하지만 확정되지 않은 사실에

속아 넘어갈 수도 있습니다. 

확정이 아닌 계획상으로 존재하는 교통 호재는

주의해야 합니다.

▶ 철도, 지하철 등의 신설 예정 계획

미래철도 DB(frdb.wo.to) 사이트 참고

 

 

4. 분양계약서 확인할 사항

① 목적물 표시: 해당 호수, 전용면적, 분양면적

    정확한지 검토

② 분양금액 및 납부 방법: 

   예금주가 신탁사인지 확인

   건설사로 바로 입금하는 경우도

   예외적으로 있음

③ 연체료 및 지체상금:

   중도금 납부 기한 확인

   건설이 늦어지거나 입주 늦어지면

   지체상금 받음

④ 계약의 해제:

   계약 해제하는 경우의 조건들을 미리 확인

 

5. 사업자 형태 및 대출

개인사업자와 법인사업자 중 어느 게 나을까요.

실질적으로 세금 측면에서는 법인이 좋습니다.

그러나

과거 매출 기록이 없는 신규법인사업자와

동일한 조건의 개인사업자가 있다면

은행은 개인사업자에게 대출을

더 많이 해줍니다.

개인사업자의 경우 매출 기록이 없더라도

개인의 신용을 보고 대출해줍니다.

하지만 법인의 경우 매출 기록이 없을 때는

대출이 잘 안 되며, 담보 대출 70%도 힘듭니다.

▶ 제2 금융권에서는 신용 조회만 하더라도

   조회자의 신용등급이 내려갑니다.

▶ 계약금 대출은 대출 부담이 너무 커집니다.

▶ 대출은 지식산업센터 입주 지점이 좋습니다.

   다른 곳도 알아보는 것도 좋지만,

   짧은 기간에 여러 번 신용 조회가 들어가면

   신용 점수에 영향이 갈 수 있습니다.

 

분양 사무소에 갔다가 혹해서 그 자리에서

계약을 했다가 나중에 파기한다면

손해가 크겠죠.

계약 전 미리 체크할 것들을 하고 간다면

그러한 위험수위를 낮출 수 있을 것입니다.

 

 

 

※ 참고: 딱 한 번 읽고 바로 써먹는

지식산업센터 투자- 박희정, 오승연 지음

 

 

[지식산업센터] 지식산업센터 수익률 계산 방법 & 적정 투자금 알아보아요!