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경제정보/부동산

[지식산업센터] 지식산업센터 수익률 계산 방법 & 적정 투자금 알아보아요!

by 똑님 2022. 1. 24.

안녕하세요? 똑님입니다^^

분양 현장에 가면 높은 임대 수익을 얻을

수 있다고 말하지만 그게 진짜일까 혹시

영업에 당하는 것은 아닐까 걱정이 됩니다.

그래서 먼저 공부를 한 뒤에 

분양 사무실에 가는 것이 좋겠죠.

이번 포스팅에서는

지식산업센터 수익률 계산법

지식산업센터 대출 가능 금액

지식산업센터 분양가 결정 방법

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

지식산업센터 수익률 계산

대출을 받으면 10~20% 수익률이 나온다 하고

어떤 현장은 20~30% 수익률도 얘기합니다.

그래서 나만의 기준을 만드는 것이 좋습니다.

대출이 들어가지 않았을 때

수익률을 계산해보는 것이 빠르게 계산할 수

있는 방법일 수 있습니다.

이것을 순수 수익률이라고 합니다.

순수 수익률(빠른 계산방식) = 월세 X 12 / 총 매매가(분양가)

2021년 초 서울은 수익률이 4% 정도면

적당하고

5% 정도면 수익률이 좋은 것으로 얘기합니다.

분양가가 높아지면서 순수 수익률이 4%보다

낮은 경우도 많습니다.

여기에 대출을 받는 것으로 하면서

자기 자본 수익률을 계산하면

수익률이 높아 보이는 함정에

빠질 수 있으니 주의하세요!

 

지식산업센터 대출 가능 금액

대출 가능금액은 개인이나 기업의 신용 상태와

소득 규모에 따라 달라집니다.

또한 어떤 용도의 호실을 선택하느냐에 따라

상한이 정해져 있기도 합니다.

실수요자
공장- 80~90%, 업무지원시설- 50~70%
일반 투자자
공장- 70~80%, 업무지원시설- 50~70%

만약 대출이 80% 나온다고 하더라도

자기 자본은 취득세와 등기비용을 포함해

공급가(매매가)의 약 25%가 있어야 합니다.

분양의 경우 

계약금-중도금-잔금을 10%-40%-50%로

내는 것이 대부분인데,

중도금 이자는 대부분 시행사에서 내주고

중도금에 붙는 부가세도 대출에 포함되는

경우가 많아 자기 돈이 안 들어갑니다.

그리고 잔금 대출을 받아서 

중도금 대출을 갚고

남은 돈은 잔금 납부에 쓰는 것입니다.

 

지식산업센터 분양가 결정 방법

지식산업센터 분양가가 얼마라고 들으면

이 가격이 높은 것인지 낮은 것인지

감이 잘 오지 않습니다.

그러나 사실 지식산업센터의 분양가가

높은 지 낮은 지는 주변 시세에 따라

결정되는 것이지 

딱 정해져 있는 것이 아닙니다.

다만 분양가가 어떻게 결정되는지

각 요소는 어떤 식으로 산정되는지

정도는 알고 가면 좋겠습니다.

지식산업센터 분양가는

토지비, 공사비, 부대비, 사업이익으로 

구성되는데 그중 토지비와 공사비가

큰 부분을 차지합니다.

공사비- 건설비, 설계비, 감리비, 인건비
(분양평수당 350만~450만 원 정도)
부대비- 금융사 이자비용, 홍보비
(평당 약 200만 원 정도)
시행사 사업 수익- 15% 정도로 사업수익

 

시행사- 토지를 매입하고, 금융기관에서 
재원을 조달하며, 시공사를 선정하는 등
사업 전체를 주관

시공사- 건물을 짓는 건설사, 전체 사업비용을
건설사가 보증해야 하므로 주로 1군 건설사가 함

신탁사- 사업 전체의 자금 운용을 관리

분양대행사- 사업에 있어 판매와 홍보를 전담

 

지식산업센터는 현재 과열 시장이라고

볼 수 있습니다.

그러나 부동산 시장의 흐름을 보면

미분양이 나던 시기가 있었죠.

모두가 좋아하고 투자하는 시기가 아닌

남들이 보지 않는 시점이 

투자의 적기가 될 수 있습니다.

 

 

 

※ 참고도서

딱한번 읽고 바로 써먹는 

지식산업센터 투자- 박희성, 오승연 지음

 

 

 

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