[부동산 스터디] 부동산 계약 시 필수 사항! 권리분석에 대해 알아보아요!!

안녕하세요? 똑님입니다^^

집을 보러 가면 사람들은 집 내부 상태가 어떤지

교통은 편리한지, 주변 생활시설은 좋은 지를

보면서 확인합니다.

그러나 제일 중요한 부분은 따로 있습니다.

바로 '권리'입니다.

권리는 곧 나의 소유권과 직결되는 문제이기

때문에 반드시 확인해야 합니다.

이번 포스팅에서는

권리분석

등기사항전부증명서

전세 계약시 주의사항

아파트 매매시 주의사항

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

권리분석이란?

부동산 투자를 하는 사람이라면

권리 분석을 할 줄 알아야 합니다.

권리분석이란 대상 물건의 권리 상태를 파악하는 

것으로, 부동산 거래 사고를 방지하기 위하여

필수적인 단계입니다.

민법, 민사집행법, 주택임대차보호법, 

상가건물 임대차 보호법, 가등기 담보 등에 관한

법률 등 관련 법률에 따라 소멸하는 권리와

인수하는 권리를 확인하는 것으로

'공시된 권리 분석'과 '미공시된 권리분석'으로

나뉩니다.

쉽게 말하면 권리분석이란 거래하고자 하는 

대상 부동산에 대한 하자, 즉 흠결사항을

찾아내는 활동입니다.

눈에 보이는 하자
압류, 가압류, 가등기, 가처분, 저당권, 근저당권, 
전세권, 등기된 임차권 등

눈에 보이지 않는 하자
당해세(국세, 지방세), 미등기 임차권, 미지급 임금,
최종미지급 퇴직금 및 재해 보상금 등

눈에 보이는 하자는 등기사항전부증명서상에

나타납니다.

그렇지만 눈에 보이지 않는 하자는 소유주의 협조

없이는 확인할 수가 없습니다.

문제는 이 보이지 않는 하자때문에 소유권을 상실

하는 경우가 있다는 것이죠.

최악의 경우 물건을 샀는 데 보이지 않는

하자때문에 물건이 경매로 넘어갈 수도 있습니다.

등기사항전부증명서에는 공신력이 없습니다.

보통 이런 권리분석은 개업공인중개사에게

맡기는데 등기사항전부증명서에만 의존해서

하기 때문에

결론적으로 문제가 생겼을 경우 공신력이 없습니다.

★ 권리 분석 ★
등기사항전부증명서
+ 국세완납증명서, 지방세완납증명서

 

 

등기사항전부증명서

분석 시 주의사항!

앞서 말했던 것처럼, 등기사항전부증명서는

공신력이 없습니다. 다만 공시력만 있을 뿐이죠.

공시력은 공적으로 알리는 것.

공신력은 공적으로 믿을 수 있는 것입니다.

공시란 말 그래도 알림입니다.

사업의 내용이나 실적, 과거와 현재의 상황등을

정리해서 알려주는 것이죠.

반대로 공신은 믿을 수 있다는 보증한다는

의미로, 공적으로 신용할 수 있다는 것입니다.

공신력이 있는 것은 지적부에 기록되는 사항입니다.

토지대장, 건축물대장 지적 제도에 의해 지적부에

기록되는 사항은 국가 직접 또는 간접적으로

확인 및 조사한 후에 기재됩니다.

반대로 우리나라의 등기제도는 형식적인 요건만

갖추면 서류 심사만으로 등기할 수 있습니다.

이 집이 내 소유라는 서류상의 증거들을 등기소에

제출하여 알리는 것이죠.

등기사항전부증명서의 치명적인 단점은

실시간으로 권리변동 사항을 기재할 수 없다는

것입니다.

즉 등기사항전부증명서상의 정보에는 시차가

존재합니다.

이것의 부동산 사기에 많이 악용되고 있습니다.

계약서를 작성하기 전 열람한

등기사항전부증명서와

잔금일에 열람한 등기사항전부증명서가

다를 수

있습니다.

★ 등기사항전부증명서는 최초 계약 시점부터
    잔금일까지 반드시 여러번 확인을 해야 함

 

 

눈에 보이지 않는 하자,

조세 채권!

등기사항전부증명서에는 조세 체납 가능성을

확인할 방법이 없습니다.

조세란 국세와 지방세 등 세금을 말합니다.

특히 전세계약자들은 이것을 반드시

확인해야합니다.

전세계약한 집이 조세 체납 때문에 경매로

넘어가고 그럴 때 배당 순위가 밀려 전세금의

10% 밖에 못 받는 경우도 발생하기 때문입니다.

입주 후에 확정일자를 받아도 소용이 없습니다.

조세 체납 날짜가 선순위가 되어버리면 순위가

밀리죠.

대항력은 전입신고 + 점유가 이루어져야

발생합니다.

우선변제권은 확정일자부 후로 생깁니다.

따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖추려면

반드시 전입신고와 확정일자를 동시에 받아야

합니다.

문제는 체납 사실과 법정기일이

등기사항전부증명서에 공시되지 않는 다는

것입니다.

따라서 계약 시 국세 및 지방세 완납증명서를

요구하는 것이 좋겠습니다.

 

매수하는 경우에도 마찬가지로 주의해야합니다.

아파트로 이사한 후 잔금을 지급하고 취득세까지

낸 상태에서 소유권을 바로 이전받지 못했는데,

이전 소유주의 세금 체납으로 인해 아파트가

공매에 넘어갈 수도 있습니다.

★ 잔금일 전에
   전 소유자의 국세, 지방세 완납증명서 확인

 

 

※ 참고서적: 어른살이를 위한 진짜 교양 '부동산 유치원'- 저자 하선, 효연

 

 

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