[부동산 스터디] 부동산 신탁 & 부동산 근저당, 부동산 계약 시 꼭 확인해봐야 할 것은?

안녕하세요? 똑님입니다^^

등기사항전부증명서상에 신탁이라고 기재되어 

있는 경우, 부동산에 익숙하지 않은 사람들은

당황하게 됩니다.

특히 사회초년생이나 신혼부부 등이 신탁에 대한

이해가 부족해서 부동산 사기를 당하는 경우가

많습니다.

또 근저당에 대한 이해도 반드시 필요합니다.

부동산 사기는 부동산 계약 경험이 적고

대리계약을 하는 경우 그리고 금액이 대부분

1억 원 미만에서 발생합니다.

이번 포스팅에서는

부동산 신탁

부동산 근저당

부동산 계약 시 반드시 확인할 3가지

근저당이 있는 집 계약 시 반드시 확인해야

할 것들

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 계약 전 반드시 확인할 3가지!

전세, 매매 상관없이

부동산 계약 전 반드시 확인해야 할 3가지 사항이

있습니다.

1. 소유자, 신탁원부(소유자가 신탁사일 경우)

제일 중요한 것이 소유자 확인입니다.

만약 소유자가 @@신탁이라면 반드시

신탁원부를 확인해야 합니다.

신탁원부를 볼 때는 

위탁자, 수탁자, 우선수익자가 누구인지를

확인해야 합니다.

위탁자 = 소유자

수탁자 = 신탁사

우선수익자 = 근저당권자

이러한 소유자를 확인하는 것은 권리분석에

해당하는 중요한 사항입니다.

권리분석은 소유권을 잃지 않기 위한 행위죠.

2. 공시되지 않은 물건의 권리 사항

지난 포스팅에서 말했듯이,

등기사항전부증명서는 모든 것을 알려주지

않습니다.

따라서 공시되지 않은 권리 사항이 있을 수

있습니다.

부동산 계약 전,

현재 임차인들의 보증금 현황과

임대인의 세금 체납 여부를 확인해야 합니다.

세금 체납으로 인해 경매로 물건이 넘어갈 수

있습니다.

세금 체납 여부를 확인할 방법은

소유자에게 국세완납증명서와 지방세완납증명서

확인을 요구해야 합니다.

신탁사가 소유로 되어 있다면

신탁사에 문의해서 확인해야 합니다.

3. 실제권리관계

부동산 계약을 하려고 집주인을 만났는 데,

등기사항전부증명서에 나오는 소유주와 이름이

일치하지 않는 다면 절대 계약을 하면 안 됩니다.

또한 소유주 외의 명의 계좌로 보증금과 임대료

등을 입금해서는 안됩니다.

만약 신탁사가 소유인 상황이라면,

신탁원부의 내용과 위탁자, 수탁자, 우선수익자

등을 확인해야 합니다.

그리고 이럴 땐 수탁자가 위탁자로부터 부동산을 

관리하는 위임을 받았다 할지라도

실질적인 소유자는 위탁자입니다.

따라서 신탁원부의 내용을 반드시 확인하여

보증금 계좌 관리, 시설물의 관리 등에 대한

신탁사의 역할과 위탁자의 역할을 확인해야

합니다.

 

 

근저당이 있는 집 계약 시,

반드시 확인해야 할 것들!

근저당이 있는 집에 들어갈 때는,

임차인으로서 본인의 배당 순위는 꼭 알아야

합니다.

공매가 진행되면 낙찰된 금액을 

채권자와 임차인이 순위에 의해서 받아갑니다.

이것을 배당이라고 합니다.

배당 순위는 법적으로 정해져 있습니다.

말소기준 권리에 해당하는 등기접수일

임차인의 대항력 취득일 + 확정일자

국가 체납 세금

그렇다면 나의 순위를 어떻게 알 수 있을까요?

① 등기사항전부증명서상에 표기된

    근저당권 확인

② 본인 이외에 임차인들이 있는 경우

    보증금 합계를 확인

③ 임대인의 세금 체납 여부를 확인

이 다음이 본인의 순위가 됩니다.

물론 대항력(전입신고+점유), 확정일자를

갖춘 조건에서죠.

특히 임차인들이 여러 명일 경우

본인이 제일 마지막입니다.

 

☆ 세입자를 위한 안전 공식 ☆
금융권(최권최고액) + 가구 수(임차 보증금 합계) + 나의 보증금 = 합계
합계 ÷ 시세 × 100 = 60% 이하

부동산 사기를 당한 피해자들은

선순위 보장이란 문구를 믿었던 것이

문제였습니다.

선순위 보장이라는 문구만 믿지 말고,

반드시 내가 따져 확인해봐야 합니다.

★ 부동산 계약 시 꼭 봐야 하는 서류 ★
등기사항전부증명서
국세완납증명서
지방세완납증명서

★ 신탁원부(소유자가 신탁사일 경우)
신탁사 개입된 경우 확인해야 할 사항 ★
신탁사와 위탁자와의 관계
건물 관리의 주체
임차 보증금 입금계좌와 위탁자와의 관계
신탁원부(계약 조항)

 

마지막으로

내 돈을 지키는 주택 평가 방법

① 국토해양부 실거래가를 확인

② 부동산 사무실에서 급매 가격 확인

③ 은행 대출 금액 확인

   (채권 최고액 ÷ 120 ~ 130% 정도가 대출 원금)

④ 대출금 + 임차 보증금(전세금)

⑤ ④의 합계금액 ÷ 급매 가격 × 100 = 부채비율

부채 비율이 최대 85%, 아파트의 경우는 80%

이하를 권장합니다.

 

 

※ 참고서적: 어른 살이를 위한 진짜 교양 '부동산 유치원'- 저자 하선, 효연

 

 

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