[부동산 스터디] 부동산 사업계획 세우는 법 & 분양형 부동산 상품 투자의 정체에 대해 알아보아요!

안녕하세요? 똑님입니다^^

부동산 투자가 아닌 부동산 사업에는

사업계획서가 필요합니다.

부동산을 투자의 개념으로 할 것인가

사업의 개념으로 할 것인가 정하는 것이

먼저이겠죠.

어떤 투자나 사업을 하든 최소한의 위험성을

파악하는 행동이 사업계획서를 작성하는

것입니다.

전혀 위험하지 않는 사업이나 투자는 없습니다.

아주 작은 가능성이라도 무엇이 위험 요소인지를

알고 사업계획을 수립하는 것과 그렇지 않은 것은

천지차이입니다.

사업계획을 얼마나 잘 세웠느냐가 성공에 중요한

영향을 미칠 수 있기 때문입니다.

이번 포스팅에서는

부동산 사업계획 세우는 법

부동산 사업계획 시 주의사항

분양형 부동산 상품 투자의 정체

수익형 부동산 투자 시 주의사항

테마형 상가 투자 시 주의사항

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 사업계획 세우는 법!

부동산 사업계획을 세우는 법은 어떻게 할지

막막할 것입니다.

우선 다른 사람들이 수립한 사업계획서를 보고

따라 해보는 것도 좋은 방법입니다.

블로그와 카페 등에서 다른 사람들의

사업계획들을 어렵지 않게 검색할 수 있습니다.

부동산 사업계획 시 주의 사항

1. 공간 활용을 우선적으로 고민하기

사업은 결국 판매로 연결됩니다.

내가 만든 부동산 상품을 매각하였을 때 수익이

발생하는 것이죠.

따라서 고객의 니즈를 파악하는 것이 가장

중요합니다.

같은 공간이라도 연출에 따라 콘셉트에 따라

주변보다 좀 더 높은 시세에 팔 수도 있습니다.

따라서 사용자들을 고려한 공간 디자인이

필요합니다.

2. 운영소득에 대한 계산이 반드시 필요

사업계획을 세울 때는 운영소득 계산을 해야

합니다.

그중에서도 월별, 연도별 현금 흐름을 고려해야

합니다.

① 가능 총소득

부동산에 입주가 완료되었을 때 1년간

얻을 수 있는 총소득

가능 총소득 = 1년 임대료 + 보증금 운영 수입
(보증금 운영 수입 = 보증금 × 2 금융권 정기예금 금리)

② 순영업소득

총소득에서 모든 영업경비를 제하고 남는

실제 순소득

순영업소득 = 총 소득 - 영업비용
(영업비용: 관리비, 대출이자, 기타 각종 운영경비)

③ 세후 현금 흐름

소득세를 제외한 현금 흐름

세후 현금 흐름 =
순영업소득 - (순영업소득 × 종합소득세율)

 

 

분양형 부동산 상품 투자의 정체!

수익형 부동산에 대한 관심이 점점 늘어나고

있습니다.

소액으로 투자하여 연수익을 보장한다는

확정수익률을 광고로 많이 하기 때문입니다.

그러나 확정 수익률은 존재하지 않습니다.

분양형 부동산 상품에는 3가지 주체가

존재합니다.

투자자와 운영사, 시행사가 그것입니다.

시행사는 투자자에게 상품을 분양하고

운영사에게는 관리를 위탁합니다.

운영사는 상품을 위탁 운영하며 생긴 수익금을 

투자자들에게 배분하게 됩니다.

사업구조 자체에는 문제가 없고 수익을 기대할

수 있는 상품도 종종 있습니다. 

그러나 반드시 파악해야 할 위험 요소가

있습니다.

수익형 부동산 투자 시 파악해야 할 위험요소!

① 위탁 운영사의 재무 상태

수익형 부동산 투자와 관련해 가장 중요한 부분이

바로 위탁 운영사의 실적입니다.

이 실적을 알 수 있는 방법은 바로 재무 상태입니다.

운영사의 영업이익이 높다는 것은 운영을 잘하고

실적이 좋다는 뜻입니다.

② 확정 수익률

확정 수익률을 언급하는 상품은 가능한

피하는 것이 좋습니다.

투자자를 모집하기 위해 일종의 영업을 하는 

과정에서 생기는 과대광고일 뿐입니다.

업자들이 말하는 수익률은 분양 당시에 투자 대비

예정 임대 가격으로 판단하는 것일 뿐,

분양가 대비 수익률을 책정한다는 것 자체가

무리가 있습니다.

실제 입주 때 시장이 어떻게 변할지는 누구도

모르는 일이기 때문입니다.

수익형 부동산 투자는

완공 이후 분양받은 부동산 가격이 달라질 수 

있다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

 

마지막으로 테마상가의 경우 키 테넌트가 함정이

될 수 있습니다.

영화관이 입점해 있는 테마 상가를 보면,

영화관 이외의 점포들은 텅텅 비어 있거나

아예 문을 닫은 모습을 본 적이 있을 것입니다.

영화관에서 영화만 보고 돌아가기 때문이죠.

이상할 정도로 저렴한 대출 금리, 

그리고 고수익을 약속하는 상품들은 꼭 잘 

살펴봐야 합니다.

수익형 부동산과 테마 상가, 분양형 호텔 등에

투자할 때는 절대 급하게 결정하지 말고

사업계획서를 작성하여 따져보기를 바랍니다.

 

 

※ 참고서적: 어른 살이를 위한 진짜 교양 '부동산 유치원'- 저자 하선, 효연

 

 

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