[부동산 스터디] 부동산 공부는 경매 공부로! 경매 공부하는 방법에 대해 알려드립니다^^

안녕하세요? 똑님입니다^^

처음 부동산에 대해 공부하려 할 때

참 막막합니다.

부동산 책을 찾아 읽더라도

이 책을 읽을 땐 이걸 해야 할 거 같고,

저 책을 읽을 땐 또 저걸 먼저 해야 할 거 같고..

우선 부동산에 대해 공부를 하고 싶다면

용어에 대해 익숙해지는 것이 먼저입니다.

부동산 뉴스를 보더라도 익숙지 않은

부동산 용어들 때문에 흥미가 떨어지기 일쑤죠.

그리고 부동산 시장의 흐름을 읽는 법을 꼭

익혀야 합니다.

그것이 부동산 투자 성공의 승패를 가리는 중요한

변수가 되기 때문입니다.

경매는 부동산 용어와 부동산 시장의 흐름을 

배울 수 있는 좋은 방법입니다.

이번 포스팅에서는

경매 공부하는 방법

실전 투자의 기본

경매 투자 전 준비해야 할 3가지

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

경매 공부 방법!

경매 공부 1단계- 단어 외우기

부동산에 관심을 갖기 시작하면 마음이

조급해집니다.

빨리 물건을 알아봐야 할 거 같고,

시장이 금방 바뀔 거 같고 그렇죠.

그러나 조급한 마음은 냉철한 투자 판단을 

내리는 데 방해가 됩니다.

경매에 대한 공부를 하고 싶다면 경매학원을

먼저 등록하기 전에, 용어에 대한 공부를 먼저

하고 가는 것이 좋습니다.

용어를 모르면 진도를 따라가기 어렵습니다.

부동산 용어는 민법, 주택임대차 보호법등 

다양한 법률에 기초하고 있습니다.

권리 분석 또는 뉴스를 보면서 모르는 단어는

찾아서 공부하고 외우도록 합니다.

경매 공부 2단계- 민법 공부

용어를 어느 정도 익힌 후, 민법 공부를 합니다.

부동산 용어를 정복했다면,

민법에 대한 강의는 자연스럽게 들릴 것입니다.

민법 공부는 공인중개사 인터넷 강의를

추천합니다.

최소 3회 이상 부동산 관련 민법 교재를 정독하고

온/오프라인 강의를 수강하면 좋습니다.

최소 3개월 이상 수강한 후

공인중개사 시험의 민법 기출문제를 풀어보는

것이 중요합니다.

경매 강의는 민법을 최소한 3개월 이상 공부한 후

시작할 것을 권장합니다.

경매는 절차법입니다.

법률에서 정한 절차가 굉장히 중요합니다.

경매 공부를 하면 민사집행법의 경매 관련 법률

을 배우게 됩니다.

그러고 나서 부동산 관련 민법, 민사집행법,

특별법(주택임대차, 상가임대차),

세법(지방세인 취득세, 국세인 양도소득세)등도

공부합니다.

법률들을 외우는 것이 중요한 게 아니라,

상황에 맞는 법조항의 차이를 알고

이해하는 것이 중요합니다.

경매 공부 3단계- 적극적인 참여

이론으로 중무장하였다면, 이제 실전 연습입니다.

경매에 나온 물건을 인터넷으로 먼저 찾습니다.

내가 투자할 물건을 찾는 것입니다.

대한민국 법원 경매정보에서 찾거나

아니면 유료 경매 정보 제공 사이트가 있습니다.

온라인으로 찾은 물건은 현장을 가봅니다.

현장 확인은 권리분석 다음으로 중요합니다.

우선 본인이 거주하는 곳을 중심으로

또는 관심있는 지역을 중심으로 물건을 봅니다.

이렇게 온/오프라인으로 물건을 확인하는

즉, 임장을 하는 활동을 하면

매매 시세와 임대차에 대한 데이터가 구축되고

권리분석하고 임장을 함으로 써

물건을 보는 눈이 생기게 될 것입니다.

 

 

실전 투자의 기본!

1. 권리 분석

권리분석은 나의 물건에 대한 소유권을 

지키는 일입니다.

따라서 물건에 대한 문제가 생길 만한 것을 미리

찾아내는 중요한 일입니다.

특히 경매에서는 압류, 가압류, 저당권, 근저당권,

가처분, 가등기, 전세권, 강제경매 기입등기 등

위험요소가 있는 잘 확인해야 합니다.

경매 입찰 참여 전 등기사항전부증명서상에

기재된 모든 권리 및 임차권을 분석하여

낙찰자에게 인수되는 위험요소가 있는지

또는 위험요소가 전부 말소되었는지를 꼭 확인

해야 합니다.

말소 기준 권리
- 최선순위 근저당권, 저당권
- 최선순위 압류, 가압류
- 최선순위 압류, 가압류
- 배당을 요구하거나 경매를 신청한 전세권자
- 강제경매개시결정등기

등기사항전부증명서 발급받아 두기
- 계약 당사자, 즉 최종 소유자 확인
- 근저당권, 가압류 등 소유권 이외에
  모든 권리 찾기
- 등기사항전부증명서상 접수 날짜와
  접수번호가 빠른 순으로 정리
- 표제부 대지권 표시란 등기원인 및
  기타 사항 확인
- 토지 별도 등기가 있다면 별도로
  토지 등기 열람하여 확인
- 다가구주택, 상가주택일 경우 보증금 합계
- 토지 별도 등기, 임대보증금의 합계,
  국세완납증명서, 지방세완납증명서

2. 임장

현장에서 확인해야 할 가장 중요한 것은

시세(급매가격)와 임대차에 대한 정보입니다.

급매로 나와 있는 비슷한 물건을 확인해 봅니다.

그러기 위해서는 최소한 인근 공인중개사 사무소

3곳은 탐문해야 합니다.

 

 

경매 투자 전 준비해야 할 3가지!

1. 시세 데이터 구축

투자를 할 때는 시장 조사를 철저히 해야 합니다.

온/오프라인을 둘 다 진행합니다.

2. 현장 확인

물건을 보다 보면 급매가가 경매가보다 더

낮은 경우도 있습니다.

그리고 혼자보다는 둘이 함께 임장을 하는 것이

좋습니다.

물건을 보는 관점이 다르기 때문입니다.

3. 모의 입찰

법원 입찰과 마찬가지로 물건 분석을 하고

실제와 똑같이 기일입찰표를 작성하는 것으로

실전에서의 실수를 줄일 수 있는 방법입니다.

또 내가 결정한 입찰금액과

실제로 낙찰된 금액을 비교 분석할 수 있습니다.

 

경매는 익숙한 동네일수록 물건의 장단점을

파악하기 좋습니다.

입찰할 물건을 정할 때는 목적이 정확해야

합니다.

실거주인지, 투자를 위한 것인지,

장기 보유가 목적인지 혹은 단기 보유할 것인지,

임대 후 매각할 것인지 등 목적이 분명해야 합니다.

 

※ 참고서적: 어른 살이를 위한 진짜 교양 '부동산 유치원'- 저자 하선, 효연

 

 

 

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