[부동산 스터디] 상가 투자 시 주의해야 하는 사항에 대해 알아보아요!

안녕하세요? 똑님입니다^^

1인 다주택에 대한 부동산 법이 과중되면서

상가 투자에 눈을 많이 돌리는 분위기입니다.

그런 게 상가 투자는 부동산 투자경력이 오래

되었더라도 실패하는 분들이 많습니다.

이번 포스팅에서는

상가 투자 시 주의해야 할 사항들

상가 투자 법칙이 있다?

택지개발지구

역세권 1층 상가

버스정류장 앞 상가

상가 경매 투자시 좋은 점

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

상가 투자의 법칙이 있다?

상가 투자 강의나 전문가들이 말하는 

돈 되는 상가를 고르는 방법이 있습니다.

그 조건에 딱 맞아 떨어지더라도,

투자 수익이 탐탁지 않은 경우가 있습니다.

퇴근길 동선 보행자의 오른쪽에 위치

아파트 330세대의 단지 내 상가

점포 앞에 잠시 차 정차 가능

상가 노출도 좋음

소위 무조건 성공한다는 투자 법칙이라고

불리지만 핵심을 짚어내지 못하는

법칙들인 것이죠.

또 어떤 전문가는

택지개발지구 1층은 무조건 투자하라

라고 합니다. 이것도 정답이 아닙니다.

상가 투자에 있어서는 진짜 유효 수요를 꼭

따져봐야 합니다.

택지개발지구
- 안정적인 주택 공급을 위해 일정 구역을
지정해 한꺼번에 조성하는 택지를 말함
- 판교, 분당 등의 신도시
- 네모반듯하게 구획된 택지에 상업지구와
  주거 지역이 구분되어 있는 모습이 특징

 

 

상가를 경매로 사야 하는 이유!

택지개발지구에서 좋은 상가를 계약하면

돈 되는 상가가 되는 것은 보장된다라고

생각합니다.

그러나 택지개발지구에서도 입지분석이 

중요합니다.

입지분석을 하지 않은 채 분양사무실 영업사원

말만 믿고 덜컥 계약을 해서는 안됩니다.

분양 상가는 상가를 선점할 수 있다는 큰

장점이 있지만, 반드시 입지를 볼 수 있는

안목이 뒤따라야 합니다.

그래서 상가를 경매로 사는 것이 좋습니다.

상가를 경매로 매입하면 

경매 정보지에 나오는 기초 자료를 통해

상황을 파악할 수 있기 때문입니다.

특히 경매 물건에 세입자가 있는 경우는

그의 영업상황을 고려하여 입찰 여부를

결정할 수도 있습니다.

세입자가 월세를 낼 수 있는 상황인지를

분석 가능하다면 이보다 더 좋은 경매는 없겠죠.

일반 분양에 비해 미리 답을 보고 그 가격을

정할 수 있다는 큰 장점이 있습니다.

 

 

간판발에 빠지기 쉬운

역세권 1층 상가!

상가 경매를 잘하려면 우선 나쁜 물건을 빠르게

걸러내는 연습을 해야 합니다.

그러기 위해선 지도만으로 대강의 입지를 

파악해 낼 수 있어야 하죠.

사거리 대로변 코너에 위치한 상가

바로 옆에는 파리바게뜨가 입점

지하철 역 근처 1층 상가

이렇게 조건만 본다면 좋은 입지인 것 같죠.

그러나 유효수요를 따져보면 그렇지가 않습니다.

유효수요
해당 상가를 이용할 것이라 예상되는 사람의
수를 나타내는 용어

이 상가 배후 인접한 단지들은 각각 313세대,

390세대로 다른 단지에 비해 세대수가 적습니다.

유효수요의 무게는 세대수가 더 많은

아파트 단지 쪽으로 쏠리게 됩니다.

그리고 지하철 역 근처이지만 이 지하철은

경전철이었습니다.

하루 운행되는 횟수가 적은 경전철은 이용하는

사람의 수가 많지 않죠.

역세권 상가라는 말에 속아서는 안됩니다.

 

 

유동인구라고 다 같은 유동인구가 아니다!

상가 투자 시 좋은 입지 중에 하나가 

버스 정류장이 앞에 있으면 좋은 입지의 점포라고

얘기하곤 합니다.

그러나 이 한 가지 요소로만 입지를 분석하면

큰 낭패를 볼 수 있습니다.

버스정류장 앞은 사람이 늘 서 있어서 유동인구가

많아 보이는 착시를 일으킵니다.

하지만 대부분의 사람들은 그저 집으로 향하는 

버스를 타러 그곳에 가는 것뿐이지,

실제로는 집 앞이나 집 근처에서 물건을 사서

들어가는 것을 더 편리하게 생각합니다.

소비를 한다 해도 음료수나 담배 한 갑등

자잘한 소비만 이루어질 것입니다.

 

상가는 수익을 내야 하므로 세가 아무리 저렴

하더라도 임차인이 수익을 얻기 힘든 입지에서는

임차인을 쉽게 맞출 수가 없습니다.

주택이랑 전혀 다른 것이죠.

그렇다고 100점 자리 입지만을 고집하면

어렵습니다.

입지 분석을 해서 그곳이 80점짜리 위치라면

그것도 훌륭한 것이니 너무 완벽한 것을 고집

하지는 않는 것이 좋겠습니다.

 

 

※ 참고: 나는 집대신 상가에 투자한다- 옥탑방보보스 김종률 지음

 

 

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