안녕하세요? 똑님입니다^^
부동산을 계약한다는 것은 정말 중요한 일입니다.
처음 계약할 때 꼼꼼히 해 두지 않으면
나중에 문제가 생겼을 때
피해를 보기 십상입니다.
계약을 할 때 본인이 꼼꼼하게 체크하는 것도
중요하지만 부동산 중개업자 또한 아주 중요한
협력자여야 합니다.
공인 중개사와의 관계가 중요!
내가 원하는 매물을 주는
중개업소를 찾아야 합니다.
싸고 좋은 물건을 공인 중개사는
누구에게 줄까요?
처음 전화하거나 한번 방문한 사람에게
바로 소개해주는 중개사는 드물 것입니다.
우리가 좋은 매물을 보여줄 중개사를 찾듯
중개사는 거래를 성사하는 고객을 찾을 것입니다.
▷ 내가 적극적인 관심을 보여라
▷ 친분을 쌓아라
- 인간적인 모습을 보이고, 상대방에게 도움이
될 사람이라는 것을 어필
- 동네 중개업소에 방문해 차도 마시고 이런저런
얘기 나누기
- 직접 거주하고 있는 지역의 부동산은 좀 더
정확하고 쉽게 파악할 수 있기 때문에
좋은 물건을 매입할 확률이 높다
▷ 자금 여력이 있어서 당장 계약할 수 있다는 인상을 주어라
- 급매물이 나오면 바로 사겠다는 믿음을 주기
매물이 많고 영업 능력이 뛰어난
중개업소 찾기
매물을 구하는 지역에서 오랫동안 영업을 하며
관리 고객과 물건을 많이 보유한
영업이 안정된 업소를
'물건지 중개업소'라고 합니다.
잘 아는 지역이라도 처음부터 물건지 중개업소를
찾기 어렵습니다.
일단 여러 곳을 방문하기 →
각 중개업소가 내놓은 매물을 보고
답변을 듣는 과정에서 분위기 파악 →
매물이 많은 곳에 오래된 단골이 많다
(자리가 좋은 곳에 위치한 중개업소는
높은 임대료를 감당할 만큼 영업이 잘 된다는 것!)
공인 중개사를 협력자로 만들기
중개사가 상대방의 정보를 제공해 주고
협상 과정에서 내 의견에 동조해
매도인에게 심리적 부담감을 줌으로써
매수인인 나에게 유리한 협상이 되도록
도와주는 협력자가 되어야 합니다.
▷ 물건지에서 확인했던 문제점을 하나씩 얘기하기
예) 집이 오래되어 수리비가 많이 들 것 같다
▷ 물건을 꼭 구입하겠다는 것은 아니고
같은 가격의 다른 물건도 검토하고 있다고 언급
▷ 동점심 유발
예) 이 집을 꼭 사고 싶은데 남편이 가격 때문에
반대한다
★ 전·월세가 들어 있는 매물을 노리기 ★
전·월세를 끼고 사려는 사람들은
투자자들입니다.
일반 물건에 비해 수요자가 상당히
적을 수밖에 없습니다.
당장 들어와 사려고 하는 사람들이
많기 때문이죠.
따라서 이럴 땐 가격도 일반 물건보다
저렴하게 나왔거나
혹은 더 낮게 흥정할 수 있습니다.
법적 효력이 있는 계약서 꼼꼼하게 작성하기!
① 거래 당사자의 '인적사항'을 확인
분쟁이 발생하는 경우 실체로 존재하는 계약서가
법적 판단의 중요한 근거가 됩니다.
계약서 작성 시 확인해야 하는 필수적인 내용은
계약 당사자의 인적사항
매매 금액 및 지급 방법
부동산 인도 방법
계약서 위반 시 배상 문제
입니다.
계약 당사자(소유주)의 인적 사항
주민등록증이나 운전면허증으로
소유주(임대인)의 신분 확인과
동시에 등기부 등본 갑구에 나오는 소유주 명의와
주민번호가 일치하는지 확인
소유주가 아닌 제삼자가 대리 계약하는 경우,
소유주의 인감 증명서와 위임장을 수령하고
대리인의 신분도 철저히 확인
② 특약사항을 꼭 계약서에 기재할 것
공인 중개업소를 통해 계약할 때는 보통
'표준 매매 계약서' 양식을 사용하여 작성합니다.
각자 상황에 맞게 상호 협의한 내용을
계약서의 특약 사항으로 반드시 기입합니다.
만약 분쟁이 발생한다면 중요한 근거가 됩니다.
예) 빌트인일 경우, 현 시설물 파손 시
원상 복구한다.
임대차 기간 만료 시 시설물 점검을 위하여
임대 보증금 일부를 잔금 후 일주일간 보관하며
새로운 임차인이 시설물 점검 시 이상 없음을
확인하고 지급한다.
③입금 전에 반드시 등기부 등본 확인하기
계약금과 중도금, 잔금을 입금하기 전에는
등기부 등본을 발급받아 이상 유무가 있는지
꼭 확인해야 합니다.
특히 전·월세 임대차 계약의 경우에는
등기부 등본을 통해 임대인이 추가로
대출을 받는지 확인해야 합니다.
계약 당시에는 대출이 없었지만
잔금 직전에 임대인이 대출을 받아
임차인의 권리가 후순위로 밀려 낭패를
당하기도 합니다.
④ 중개 대상물 확인 설명서를 수령하기
공인 중개업소를 통한 계약인 경우에는
중개사가 의무적으로 작성하는
중개 대상물 확인 설명서를 꼭 확인한 후
수령합니다.
대상물의 '법적 권리 관계', '건물의 상태' 및
'주변여건' 등 계약서에 기재되지 않은 내용이
담겨 있습니다.
향후 분쟁이 발생했을 때 법적 판단의 근거로
활용할 수 있습니다.
◐ 계약금과 중도금의 중요성 ◑
부동산을 거래할 때 계약금은
보통 매매 대금의 10%입니다.
매물을 급하게 잡을 때는
가계약금의 형태로 더 적은 금액을
입금하는 경우가 많죠.
문제는 매도인이 구두 계약을 파기하는
경우가 많습니다.
부동산 시세가 더 오를 때이죠.
가계약금도 계약금으로 인정하고 있기 때문에
이런 상황일 때는 가계약금을 빨리
입금하는 것이 좋습니다.
- 민법 제565조
계약 파기 시 계약금의 2배로 물어줍니다.
원래 법적으로는 가계약금으로 하였더라도
계약금의 2배로 물어줘야 하지만
실질적으로는 가계약금의 2배로 합니다.
그리고 중도금을 입금한 후에는 원칙적으로
계약의 해지가 불가능합니다.
매수인의 입장에서는 부동산을 계약할 때
가능한 소액이라도 중도금 일정을 잡는 것이 유리합니다.
☆ 계약금을 입금할 때 주의사항 ☆
계약금이나 중도금을 입금할 때,
등기부 등본상의 '소유주' 명의 통장에 입금.
만약 상황에 따라 소유주가 아닌 대리인일 경우
계약서의 특약 사항 기입란에
지급방법, 소유주와 대리인의 관계 등을 함께
명시.
동네 부동산에서는 특약사항을 기재하는 것을
간혹 귀찮아하는 곳도 있을 수 있습니다.
이미 준비해 놓은 계약서를 다시 수정해야
하기 때문이죠.
그래도 나중에 문제가 생겼을 경우를 대비해
꼼꼼하게 특약사항을 기재하는 것이 좋습니다.
※ 참고서적: 부동산 투자 이렇게 쉬웠어? 저자 신현강
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