[부동산 스터디] 성공적인 투자! 저평가 부동산을 찾아라!!

안녕하세요? 똑님입니다.

'저평가된 가격'과 '싼 가격'은 엄연히 다릅니다.

싸거나 비싸다는 것은 상대적인 개념입니다.

드러난 가격 자체만으로는 부동산의 값어치를

판단하기 어렵습니다.

어떤 기준을 세워서 투자를 해야

수익을 창출할 수 있는 지를 끊임없이

고민해야 합니다.

평균 시세의 균형이 일시적으로 깨지는 현상이

부동산 시장에서 자주 일어나는데,

그렇게 일시적으로 균형이 깨져 가격이 낮게

형성된 부동산이 바로 '저평가된 부동산'입니다.

이번 포스팅에서는 저평가된 부동산을 찾는 방법에 대해 알려드리겠습니다.

 

 매매가 대비 전세가 비율로 찾기! 

전세 수요는 오직 실거주를 위한 목적으로

존재합니다.

따라서 매매가 대비 전세비율이 높다는 것은

언젠가 집값이 상승할 가능성이 매우 높다는

것입니다.

또한 전세가가 자꾸 오르면

매매가가 전세가보다 조금 높다면 매매를

해버리려고 합니다.

정상적인 전세가 비율인 시장

: 매매가 대비 전세가 50~60%

- 전세 공급 부족으로 점점 전세가 비율이 오르고 있는지 흐름을 파악

- 통상 전세가 비율이 60~70%가 되면 집값이 오를 가능성이 큼

전세가 비율이 상승하는 시장

: 매매가 대비 전세가 70~80%

- 도로, 학교, 병원 등의 기반 시설과 상가, 공원등의 편의 시설이 잘 되어 있는 A급이 전세가 먼저 오름

- A급 전세가 물량이 이미 없다면, 그 주변 B급 지역(신도시 주변의 단지)이 그다음으로 오름

전세가 비율이 매매가를 위협하는 시장

: 매매가 대비 전세가 80~90%

- 전세 공급의 부족과 수요의 증가가 가장 최고조에 이르렀다는 의미

- 입지에 대한 것이 더욱 중요해지는 시기.
A급 지역 위주로 투자하는 것이 바람직

급매물 기준으로 찾기! 

아무리 역세권이라고 하지만

학군에 밀릴 수가 있습니다.

매수인이 초등학생 자녀를 두었고

안전하게 통학하기를 바란다면

역세권보다 그 뒤인 학교 근처로 갑니다.

그런데 만약 매수인이 출퇴근이 중요한

사람이라면, 역세권이 더 좋을 것입니다.

즉, 급매물의 저평가에 대한 기준은

미래 매수인에 대한 생각으로 정하는 게

좋습니다.

주변 시세보다 얼마나 낮은 지를 따져보고

내가 이익을 남길 금액을 플러스하여,

미래에 내가 매수인이라면 그 금액에

매물을 살 것인가를 생각해 봅시다.

 

 미래의 지역 변화를 예상하며

찾기! 

가장 먼저 주변의 시세를 확인하고

그 다음 그 지역의 특징을 파악한 후

입주 시점의 매수인의 입장을 생각해 봅니다.

마지막으로 생각할 것이 미래의 지역변화를

예상해보는 것입니다.

국토 교통부 홈페이지에 들어가서 확인하거나

인터넷에서 관련기사를 조회해봅니다.

만약 지하철 노선이 연장된다면 대박이죠.

뉴스에서 지하철이 들어온다는 기사를 보면

예의 주시하면서 계속 정보를 주기적으로

확인하다

국가 철도망 구축 계획에 반영되면 매수하는 것이

안전한 방법입니다.

 

 경매, 공매를 통해 찾아보자! 

앞서 설명한 것처럼 분석을 통해

저평가된 곳을 찾는 것도 좋지만

국가가 정한 공식적인 방법인 경매를 통해

낮은 가격에 부동산을 구입하는 것도 방법입니다.

경매와 더불어 한국 자산 관리 공사에서 운영하는

공매 역시 알아두면 유용합니다.

법원에 가서 입찰받아야 하는 경매와 달리

'온비드' 온라인 사이트(www.onbid.co.kr)에서

바로 입찰할 수 있습니다.

 

 

똑같은 가격에 구입하더라도

상승기에는 싸고

불황기에는 비싸다고 생각됩니다.

따라서 그 흐름을 읽는 것이 중요합니다.

시장의 사이클을 읽을 수 있는 그 날까지

열심히 공부해봅시다!

 

 

 

 

※ 참고서적: 부동산 투자 이렇게 쉬웠어? 저자 신현강

 

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