[부동산 스터디] 성공적인 아파트 투자를 위한 기본상식!

안녕하세요? 똑님입니다^^

 

부동산 규제에 대한 부동산 정책이 많아지지만

여전히 갭투자나 아파트 투자로

돈을 버는 사람은 많습니다.

현재 내가 당장 투자를 하지 않더라도

기회가 왔을 때 바로 투자를 할 수 있도록

기본 상식을 알아둔다면 

때가 왔을 때

성공적인 투자를 할 수 있을 것입니다.

 

 1. 면적 제대로 알기! 

면적에 대해 제대로 알지 못하면

모델하우스의 분양 상담사가 이런 점을 이용해

자세한 내용을 알려주지 않고 얼렁뚱땅 

 

넘어가려 할 수 있습니다.

 

분양 상담사는 그냥 구경 온 사람말고

 

투자가를 원하겠죠.

 

전용면적

- 아파트와 같은 공동주택에서 거주자가 

독립적으로 사용할 수 있는 공간

- 방, 거실, 주방, 화장실과 같은 공간의 넓이

- 발코니 공간은 제외

 

1㎡ = 0.3025평/ 1평=3.3058㎡

85㎡ = 약 25.7평형

59㎡= 약 17.5평형

 

 

공용면적

주거 공용 면적- 아파트 한 동에서
다른 세대와 함께 사용하는 공간,
계단이나 복도 및 엘리베이터 
공동 현관의 면적

기타 공용 면적- 단지 내 전체 세대가 
공동으로 사용하는 공간, 
주차장/ 관리 사무소/ 노인정 등의 면적

 

서비스면적

베란다, 발코니의 넓이가 이에 해당

 

공급면적(분양면적)

전용면적과 주거 공용면적을 합한 것

모델하우스나 분양 사무소에서 자주 듣는 말

예) 공급면적이 총 115㎡
= 전용면적 85㎡ + 공용면적 30㎡

공급면적은 약 35평형,
전용면적은 약 25.7평형

 

계약면적

공급면적(전용면적+주거 공용면적)과 
기타 공용면적을 합한 것

아파트는 ‘주택법’에 따라 
분양 면적이 공급면적

아파텔은 ‘건축법’에 따라 
분양 면적이 계약면적

 

다시 정리하면 아래와 같습니다.

아파트 분양 면적(공급면적)

= 전용 면적+주거 공용 면적

아파텔 분양 면적(계약면적)

= 공급면적(전용 면적 + 주거 공용 면적) 

+ 기타 공용 면적


즉, 같은 분양 면적이어도 아파트가 더 넓습니다.

따라서 아파텔 분양 현장에서

 

주변의 아파트와 비교해서 평당 분양가가

 

더 싸다고 하는 것에 속지 말아야 합니다.

또한 아파텔은 발코니와 욕조가 없습니다.

관리비는 공용 면적 비용을 포함해 부과되어

 

아파트에 비해 비싼 경우 많습니다.

그리고 취득세도 업무용으로 부과되어

 

아파트(1.1%)에 비해 4.6%로 높습니다.

전기료, 재산세, 양도세를 낼 때는 주택으로

 

취급되어 업무용보다 부담이 큽니다.

 

이러한 것들을 다 고려했을 때,

 

아파텔에 대한 수익이 그래도 더 높은 지 

 

반드시 비교해 봐야 합니다.

 2. 한 단지에서도 시세 차이가 큰 아파트 찾기! 

① 베이가 많을 수록 유리하다

베이가 늘어나면 전면 폭이 넓어지게 되므로

 

채광이 좋고 환기가 잘됩니다.

발코니와 같은 서비스 면적이 늘어나서

 

확장을 하면

 

전용 공간을 더 넓게 사용할 수 있습니다.

② 탑상형(타워형)보다 판상형(일자형) 구조가

더 좋다

채광이나 환기 측면에서 판상형 아파트가

 

더 실용적입니다.

한 아파트안에서 판상형과 탑상형이

 

혼합되어 있습니다.

 

판상형 아파트로 잘 골라야 합니다.

③ 일조권(남향) - 난방비나 전기료와 같은

 

부수적인 비용을 절약할 수 있음

조망권- 강이나 산, 골프장과 같이 바라보면서 

 

심리적으로 여유와 만족감 상승

소음- 도로변 또는 철길, 

 

비행기가 상공을 통과하는 지역, 바로 앞 놀이터

사생활침해- 동간 간격이 좁거나 

 

건물이 꺾이는 구조는 기피, 1층 기피

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가장 중요한 건

 

생활의 편의성이 가격을 정합니다!

도로변보다 단지 안쪽을 선호하지만

대로변 아파트가 역세권이라면 달라집니다

생활의 편의성에 초점을 맞춰 상황에 따라 

 

가격 상승에 더 많은 영향을 주는 요인을

 

찾아야합니다!

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 3. 대형/중형/소형 평형의 가치는 정해져 있지 않다! 

한 때, 경기 침체가 장기간 이어지고

 

핵가족화되면서

그리고 전세가격이 상승하여 

 

중소형 아파트의 전세가 매매가에 육박하면서

중소형 아파트가 수요가 많아졌습니다.



또 한 때는 다주택자들에게 ‘양도세 중과제’를

 

부과하는 정책이 생기자

다주택자들이 정리하고 입지가 좋은 곳의

 

중대형 아파트 한 채로 바꾸면서

중대형 아파트의 수요가 많아졌습니다.



→ 정부 정책이나 시장 환경에 따라

 

수요는 수시로 바뀔 수 있다는 얘기입니다.



만약 중대형 아파트를 고려한다면,

중대형 아파트의 수요가 있을 만한 곳!

 

즉, 경제적인 여유가 있는 지역

 

그리고 A 급지역으로 선택하는 것이 좋습니다. (예: 강남)

반대로 중소형 아파트에 대한 수요층은

20~30대 회사원이나 신혼부부와 같이

 

재산이 많지 않은 사람들이 있는

출퇴근이 편리하거나 주변에 편의 시설이

 

잘되어 있는 곳으로 하는 것이 좋습니다.

(예: 인천, 부천)

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수요층을 고려한 투자는

 

시장이 침체하더라도

 

탄탄한 ‘실수요층’으로 인해

 

가격 하락 폭이 크지 않으므로

 

안정적인 투자가 가능합니다.

 

만약 상승추세라면 투자수요도

 

더 많이 증가할 것입니다.

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번외 1) 중대형인 42평 아파트와 34평형 아파트

 

가 가격 차이가 별로 안 난다면?

중대형의 수요를 파악해 봅니다

수요층이 충분하지 않다면

중대형의 수요층이 선호할 만한

 

A급 지역을 찾아봅니다!

평당 가격이 평형에 따라 큰 차이 없이 

 

비슷하게 유지되고 있다면

(아파트 가격이 평형에 비례한다면)

앞으로 중소형 아파트에 투자수요가

 

더 들어올 가능성이 크다는 의미입니다.

이때는 중대형 아파트가 아직 투자처로

매력이 없다는 결론이죠.

 

번외 2) 세시 차익 투자

레버리지를 활용한 임대 수익 투자?!

대출을 최대한 활용하는 것이 수익이 크지만

 

위험성이 없는 것은 아닙니다.

변수가 있습니다.

 

오래된 주택은 수리 필요하거나

 

경기가 나빠져 원금 일부 상환 또는 월세 하락

종잣돈이 바닥나지 않아야

 

지속적인 투자가 가능합니다.

▷ 수익형 투자와 시세 차익형 투자를

 

병행하는 것이 방법입니다.

현금 흐름 투자와

 

시세 차익 투자 병행한다는 것은

1단계에서 얻은 시세 차익으로

 

다른 투자 물건 매입하는 것입니다.

새로운 투자로 현금 흐름과

 

시세 차익 추가로 발생시키는 것이죠.

A 빌라와 B 빌라 구매 후,

 

B 빌라를 시세차익으로 매도한 후

 

그 시세차익으로 C,D빌라 매입하는 것입니다.

 

 

아파트를 매수할 때는 나중에 팔아야 하는 것도

같이 생각하면서 진행해야합니다.

항상 집을 사려는 사람의 입장에서

수요를 생각한다면

어떤 아파트를 매수해야 할지

정답이 나 올 것입니다. 

 

 

 

 

 

※ 참고서적: 부동산 투자 이렇게 쉬웠어? 저자 신현강