[부동산 스터디] 부동산 투자의 타이밍! 부동산 시장의 사이클을 이해하자!

안녕하세요? 똑님입니다^^

부동산에 사이클이 있다는 거 아셨나요?

이 사이클을 예측할 수 있다면 정말 좋겠죠.

그런데 이 부동산 사이클이 예측이 참

어렵습니다.

어떤 투자 방법이 돈이 된다고 하면 밀물처럼

밀려왔다가 돈이 되지 않으면 썰물처럼

빠져나가는 사람이 많습니다.

문제는 이들의 움직임이 정상적인 시장의 수요를

왜곡시켜 부동산 가격의 상승과 하락의 진폭을

상당히 크게 만든다는 것입니다.

그런데 사이클의 폭이 커질 뿐 

사이클의 주기는 같기 때문에 공부를 해두면

좋습니다.

 

 부동산 시장의 사이클을 알자! 

경기는 보통 일정한 패턴을 가지고 주기적으로

반복하는 모습을 보입니다.

경기가 적정 수준 이상으로 활발하거나 위축되는

현상이 반복되며 나타는 것을 경기 사이클이라고

합니다.

불황, 회복, 호황, 후퇴의 네 단계를 거치며

순환하죠.

경기 사이클

부동산 시장 역시 국가 경제 활동 내에서

움직이는 하나의 시장인 만큼 경기 사이클과

비슷합니다.

침체기, 회복기, 상승기, 급등기의 네 단계로

투자자들이 밀물처럼 밀려왔다가 썰물처럼

빠져나가는 특성이 있어 조금은 다릅니다.

부동산 시장의 사이클

 

 침체기(1단계): 수익형 투자 

이 시기는 부동산 시장이 깊은 침체에 빠져

더 이상 시세 차익을 기대하기 어려운 때입니다.

오히려 부동산 가격이 점차 하락함에 따라

'수익형 투자'가 더 유리한 시장으로 변하게

됩니다.

부동산 시장의 침체기가 길어질수록

더 낮은 가격으로 구입할 수 있고

은행에서 대출을 받아 레버리지를 활용한다면

자기 자본 대비 수익률이 훨씬 올라갑니다.

저렴한 가격에 매입해 임대를 하게 되면

투자 금액에 비해 더 높은 수익률을 달성할 수

있으므로

시세보다 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있는

경매가 크게 활성화되고,

수익률이 높아 투자자들이 몰리는 일부 부동산의

경우는 시세 차익도 기대할 수 있게 됩니다.

▶ 현상: 부동산 가격이 내려감
▷ 방법: 월세 수입을 주는 수익형 부동산이
           이익

 

 회복기(2단계):

갭 투자와 분양권 투자 

침체기가 길어질수록 정부는 부동산 시장을

정상화하기 위한 정책을 내놓으려고 합니다.

이 시기에 나타나는 대표적 현상이

'전세 가격 상승'입니다.

결혼이나 세대 분리로 인해 주택을 구입하거나

전세를 구하려는 세대는 매년 꾸준히 늘어납니다.

그런데 침체기가 길어지다 보면 건설사가 분양을 

꺼리다 보니 주택 공급이 계속해서 줄게 됩니다.

또한 주택 공급 물량 자체뿐 아니라

주택을 구입하는 사람도 크게 감소하여

전세로 공급되는 주택이 줄어들어

전셋값이 상승할 수밖에 없습니다.

이렇게 전세 가격이 상승하는 회복기에는

갭 투자와 분양권 투자(미분양 포함)가

방법입니다.

전세 가격이 상승하면 전세를 끼고 매입하는 

갭 투자가 투자 비용을 최소화할 수 있고

매매 가격에 근접한 전세 가격이 다시

매매 가격을 밀어 올리게 되므로 시세 차익도

기대할 수 있습니다.

그리고 이 시기에 정부는 분양권 전매 제한을

완화하는 경우가 많습니다.

▶ 현상: 전세 가격이 오름
▷ 방법: 갭 투자와 분양권 투자(미분양 포함)
           가 이익

 호황기(3단계):

A급 지역에 대한 투자 

이 시기는 그동안 침체되었던 시장이 회복되면서

미분양 아파트가 사라지고

분양 시장에 사람들이 늘어나면서 

입지가 좋은 지역부터 프리미엄이 형성됩니다.

부동산 투자에 관심을 갖는 사람들이 점점

늘어납니다.

A급 지역에 사람들이 몰려들기 시작하죠.

이 시기부터 정부는 강력한 규제 정책으로 방향을

전환하기 시작합니다.

▶ 현상: 미분양 아파트가 사라지고 입지 좋은
           지역이 가격 올라감
▷ 방법: A급 지역에 대한 투자가 이익

 급등기(4단계):

외곽 지역의 갭 메우기 투자 

이 시기는 사람들은 부동산 시장에 매우 관심을

갖고 기회가 주어진다면 투자하려는 마음을

먹고 있습니다.

그러나 A급 지역의 부동산 가격은 상당히 많이

올라있어

투자하기에 부담스럽기 때문에

상대적으로 저평가된 지역을 찾으려고 합니다.

결국 저평가된 지역을 찾는 투자자들과 

상대적 박탈감을 느낀 사람들에 의해

상대적으로 가격이 낮게 형성된 외곽 지역에서의

물밑 움직임이 활발해집니다.

이와 같은 과열 조짐으로 인해 

정부의 부동산 규제 정책이 더욱 강화될 수밖에

없습니다.

고수들은 이 시점부터 조금씩 매도를 통해

시세차익을 회수하며 시장에서 빠져나간다는

것입니다.

C급 지역부터 부동산 가격이 하락하기

시작하면서

점차 A급 지역으로 그 하락세가 확산됩니다.

이렇게 부동산 시장은 다시 침체기로 접어듭니다.

▶ 현상: C급 지역부터 가격이 하락하기 시작함
▷ 방법: 상황을 모르는 초보 투자자들은
           투자에 더욱 집중하므로
           이때 조금씩 매도하면서 시세차익을
           회수하는 것이 방법

 

부동산 투자자라면 앞에서 설명한

호황기(3단계)와 급등기(4단계)의 투자 방법에

주의를 기울일 필요가 있습니다.

다음 단계가 명확해지는 시기에 

투자자들이 몰려들면 그들에게 매물을 내주고

본인들은 큰 시세 차익을 거두는 것이

고수입니다.

즉, 고수들은 시장의 사이클을 잘 이용합니다.

한 발 앞서 투자하는 것이 성공적인 투자입니다.

 

 

 

 

※ 참고서적: 부동산 투자 이렇게 쉬웠어? 저자 신현강

 

 

 

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