[주택조합아파트] 지주택이 무엇일까요? 지역주택조합에 대해 알아보아요!

안녕하세요? 똑님입니다^^

부동산 정보를 공유하는 단체 채팅방에

지주택이라는 단어가 자주 등장합니다.

지주택은 지역주택조합을 말하는 것입니다.

이번 포스팅에서는

주택조합아파트 종류

지역주택조합 조합원 가입 조건

지역주택조합 가입 전 확인사항

지역주택조합 장단점

지역주택조합 사업 절차

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

주택조합아파트 종류

주택조합은 조합원 조건을 갖춘 사람들이 

주택 마련이나 리모델링 사업을 추진하기 위해

설립된 것입니다.

조합원이 사업의 주체가 되어 사업에 참여하고

토지구매에서 주택건설까지 책임지고 시행하기

때문에 계획대로 잘 진행된다면,

일반적인 재개발/재건축사업에 비해

시행사나 시공사 등의 중간 마진을 줄일 수

있습니다.

그래서 일반 분양아파트에 비해 10~30% 정도

저렴한 분양가로 조합원에게 이익이 됩니다.

하지만 시공사 마진이 상대적으로 적어서

메이저급 1군 시공사들이 참여하지 않으려는

경향도 있습니다.

주택조합 3가지 종류

① 지역주택조합

- 동일한 지역에 거주하고 있는 사람들이 

  주택을 마련하기 위해 설립한 조합

② 직장주택조합

- 같은 직장에서 근무하는 근로자들이

  주택을 마련하기 위해 설립한 조합

③ 리모델링주택조합

- 공동주택의 소유자들이 해당 주택을

  리모델링하기 위해 설립한 조합

가장 많이 설립되는 주택조합은

지역주택조합입니다.

 

 

지역주택조합 조합원

가입 조건 2가지!

조합설립 인가 신청일로부터 입주일까지 

조합원 자격을 유지해야만 조합원 지위를

유지할 수 있습니다.

1. 주택조합이 설립된 지역에서 전입신고를 

한 후 6개월 이상 거주한 세대주.

실거주 목적으로 주거를 공급하기 위한 사업이기

때문에 해당 지역에 일정 기간 이상 거주해야

하는 요건이 있습니다.

2. 무주택자 or 전용면적 85㎡ 이하의 주택을

1채만 소유한 세대주

소유자가 아닌 세대주가 중요합니다.

집 명의와 세대주는 다르기 때문에 잘 확인해둬야

합니다.

 

 

지역주택조합

가입 전 확인사항 4가지!

1. 실제 토지 확보율을 확인해야 한다.

토지 사용에 대한 동의서나 승낙서는 의미가 

없습니다.

토지소유권이 95% 이상 확보되어 있어야

사업계획 승인을 받을 수 있습니다.

오로지 토지매매계약서만이 의미가 있습니다.

2. 해당 부지가 지구단위계획변경이 가능한

지역인지 확인한다.

관할 시/군/구청에 사업대상 부지가

지구단위계획변경이 가능한 지역인지

꼭 확인해야 합니다.

즉, 아파트를 지을 수 있는 땅인지를 확인해야

합니다.

3. 조합원 모집률을 확인한다.

총 모집조합원의 80~90% 정도 모집이 되어야

안정적으로 자금을 확보할 수 있습니다.

조합원이 가입 시 낸 돈으로

사업부지 토지 소유주에게

토지대금을 지불하고 조합명의로 소유권을 

이전 등기하고 그 후의 진행을 할 수 있기

때문입니다.

4. 허위 과장광고 여부를 확인한다.

조합원을 일단 많이 모집해야 하기 때문에

토지 계약 100% 완료라고 모집공고에 쓰여

있더라도 반드시 분양사무실에 계약서 공개를

요구해서 확인해 봐야 합니다.

또한 메이저급 시공사의 타이틀을 걸고

홍보하기도 하는데, 대부분 정식 계약을

체결하기 전이기 때문에

이에 현혹되어서는 안 됩니다.

 

지역주택조합의 장점
- 청약제도 필요가 없음
- 일정 자격 요건 충족 시 저렴한 가격으로
  가능
- 임대주택 의무 조향 없음
- 조합원은 호수 배정 우선권 있음

지역주택조합의 단점
- 사업이 지연될수록 일반분양 아파트보다
  더 비싸짐
- 조합원 내 분쟁 및 갈등이 빈번하게 발생
- 95% 이상의 토지소유권 확보해야 해서
  대단지 아파트 어려움
- 사업 좌초 위험성도 있음. 투자금 미회수
  가능성 있음
- 업무대행사의 횡령, 사기 등의 비리가
  발생할 수 있음

일반 분양가보다 저렴하게 주택을 마련할 수

있다는 큰 장점이 있지만,

그만큼 위험성도 많기 때문에 신중하게 결정해야 합니다.

 

 

지역주택조합 사업 절차 12단계

1단계: 지역주택조합 추진위 구성

사업 대상 토지 결정 후 가칭 조합추진위원회가

만들어집니다.

2단계: 조합규약 작성

가칭 조합추진위원회는 조합규약을 만들고

조합창립총회를 준비합니다.

3단계: 주택홍보관 오픈, 조합원 모집, 조합창립총회

주택건설 예정 세대수의 1/2 이상의 조합원이

참석해야 하는 조합창립총회에서

총회회의록, 조합장선출동의서, 조합원명부

가 작성되며 사업계획서 등 제반서류를 갖추어

조합설립인가신청을 준비합니다.

4단계: 조합설립인가 신청

주택건설 예정 세대수의 1/2 이상(20명 이상)의

조합원이 확보되어야 조합설립인가를 신청할 수

있습니다.

또한 해당 사업 토지에 대한 토지사용승낙서를

전체 대지의 80% 이상 받아야 합니다.

그러고 나서 관할 시장, 군수, 구청장에게

조합설립인가를 신청합니다.

조합설립인가를 승인받으면 2년 내에

사업계획 승인을 신청해야 합니다.

5단계: 추가조합원 모집

조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 

않는 범위 내에서 시장, 군수, 구청장으로부터

추가모집의 승인을 받을 수 있습니다.

6단계: 토지소유권 이전

조합은 토지를 매입하거나 토지주들에게

소유권을 이전받아

전체 사업대상 토지의 95% 이상의

토지소유권을 확보해야 합니다.

7단계: 사업계획승인 신청

사업계획승인을 받으면 나머지 5% 토지에 대해

강제 매도청구권을 행사할 수 있습니다.

그래서 공사 착공 전 100% 토지 소유권을 확보합니다.

8단계: 등록사업자와 시공사간의 공사계약 체결

조합과 시공사간에 공사계약을 체결합니다.

시공 예정사였던 시공사가 정식 시공사가 됩니다.

9단계: 공사 착공

서류상의 모든 행정절차가 끝나고

본격적인 공사에 들어갑니다.

10단계: 잔여물량 일반분양

잔여물량이 있으면 일반분양을 하고

분양가는 조합원 모집가보다 높게 책정됩니다.

11단계: 준공검사 및 입주

새로 지어진 아파트의 준공검사를 받은 후

문제가 없으면 입주가 시작됩니다.

12단계: 청산 및 주택조합 해산

사업의 잉여분 또는 이익이 있다면 조합원들에게

배분하고, 손실 또는 추가부담금이 있다면

징수하여 청산을 하고 조합은 해산합니다.

 

지주택이 실패하는 이유는 토지 미확보로 인해

사업이 지연되는 것이 가장 많습니다.

따라서 토지가 확보된 상태가 맞는지 꼭 확인

후에 지역주택조합원에 가입하는 것이 좋겠습니다.

 

 

※ 참고: 돈이 된다! 부동산 대백과- 김병권(부동산 아저씨) 지음

 

 

 

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