[상가투자] 성공적인 투자를 위한, 좋은 상가를 고르는 방법 3가지!!

안녕하세요? 똑님입니다^^

상가투자 시 누구나 임대수익이 좋은 곳을

원합니다. 

1층 상가가 좋다더라.

아파트 단지 내 상가가 좋다더라.

그러나 이런 말만 듣고 투자를 했다가 실망을

하는 경우가 많습니다.

이번 포스팅에서는

좋은 상가를 고르는 방법 3가지

유효수요

주동선

흐르는 입지

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

첫 번째, 유효수요를 파악해라!

가장 중요한 것은 상가에 찾아오는 사람입니다.

그래서 상가 분양광고를 보면

아파트 3000세대 바로 앞 상가 특별 분양

이라고 많이들 쓰여 있습니다.

유효수요를 말하는 것이지요.

유효수요- 구매력을 수반하는 수요

유효수요를 알아야 해당 상가의 매출을 예상하고

예상 매출액을 산출해야 상가의 적정 임대료를

책정할 수 있습니다.

그리고는 투자 여부를 결정해야겠지요.

유효수요는 지도를 보고 먼저 파악이 가능합니다.

주의해야 할 점은 투자하려는 해당 상가 근처의

아파트가 모두 유효수요가 될 수는 없습니다.

인근 경쟁점이 있다면 유효수요는 반이 됩니다.

예) 500세대 아파트의 절반 = 250세대

    원룸 건물 12개 × 방 17개 = 240세대

원룸이 인근 경쟁점보다 해당상가의 위치가 더

가깝다면 유효수요로 포함합니다.

해당 상가가 편의점이라면 매출을 계산할 때는

세대 당

아파트 2,000원/원룸 3,000원/오피스텔 4,000원

으로 계산합니다.

그렇다면 좋은 상가의 유효수요는?
아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대가
되어야 어느 정도 장사가 된다고 생각하면
됩니다.

만약 유효수요가 충분하지 않다면

안쪽 입지보단 대로변으로 나오는 것이 낫습니다.

 

 

두 번째, 주동선을 확인해라!

주동선이란 사람들이 주로 다니는 동선을

말합니다.

사람이 많이 다니는 길가의 상가가

사람이 잘 안 다니는 곳의 상가보다 좋은 것은

당연하겠죠.

주동선 또한 지도로 먼저 찾아볼 수 있습니다.

지도에서 지하철역으로 향하는 길

또는 상가가 모여 있는 곳 등 사람들이 많이

다니는 길이 예측 가능합니다.

주동선의 중요성은

주동선에서 동떨어진 1층 상가보다 

주동선상에 있는 고층 상가가 나을 정도로

중요합니다.

단지 내 상가도 주동선에 영향을 받습니다.

단지 내 정문의 위치와 이동선상을 꼭 확인해야

합니다.

내가 여기 살고 있는 사람이라면 어디를 이용할까

하고 생각하면서 분석한다면 도움이 될 것입니다.

 

 

세 번째, 흐르는 입지를 피하라!

흐르는 입지는 사람들이 머무르지 않고

그냥 지나가는 곳을 말합니다.

대표적인 곳이 버스정류장이나 대로변 같은

곳이죠.

사람들은 버스정류장이나 대로변에 있는

상가보다 집 앞의 상가에서 소비를 많이 합니다.

흐르는 입지의 특성
- 입지가 대로변에 위치, 유동인구가 많음
- 광역상권에서 해당 입지가 1 입지가 아님
- 물건의 면적이 작음
- 이면의 유효수요가 대로변보다 월등히
  많으며, 독립된 상권이 형성되어 있음

 

해당 상가의 분석 중 매출에 대한 분석이 쉽지

않습니다. 그러나 그 매출이 중요하죠.

적정 임대료를 책정하고, 임대료를 밀리지 않고

받을 수 있는 데 크게 영향을 미치기 때문입니다.

만약 해당 상가가 프랜차이즈 점포라면

프랜차이즈 점포개발 담당자를 통해 

세입자 영업상황을 파악하는 것도 방법입니다.

 

 

※ 참고: 나는 집 대신 상가에 투자한다- 옥탑방보보스 김종률 지음

 

 

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