[상가투자] 성공적인 부동산 투자를 위한, 상업지역별 분석 방법에 대해 알아보아요!

안녕하세요? 똑님입니다^^

전국의 어느 곳의 토지이든

도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

이렇게 4개 지역 중 하나로 지정되어 있습니다.

그리고 도시지역은 토지이용 목적에 따라

주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로

또 구분이 됩니다.

상업지역은 다시 그 목적에 따라 

중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역,

유통상업지역으로 분류됩니다.

중심상업지역- 유흥업소, 숙박업소, 음식점

일반상업지역- 허가 기준에 따라 달라짐

근린상업지역- 학원, 병원, 슈퍼마켓, 은행 등

유통상업지역- 공구상가, 대형마트 등

상업지역 별 상권의 특성이 다르기 때문에

접근법이 달라질 수 있습니다.

이번 포스팅에서는

택지개발지구(신도시) 상가의 분석방법

중심상업지역, 일반상업지역 상가의 분석방법

근린상업지역 상가의 분석방법

다세대, 단독주택 밀집지역 상가의 분석방법

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

택지개발지구(신도시)상가

분석방법

신도시가 형성되는 시기에는 동네가 깨끗하고

잘 정돈되어 있어 다 좋아 보입니다.

그러나 향후 5년, 10년이 지나면 

배달음식전문점, 네일샾, 사행성 PC방,

소규모 사무실 등 저렴한 임대료를 찾아오는

업종의 입지가 될 수도 있습니다.

1. 유효수요 대비 상가 수를 분석한다

유효수요에 비해 상가의 공급이 적은 지 많은지

그리고 상가지역의 위치가 유효수요의 접근이

좋은지 나쁜지를 판별해야 합니다.

유효수요- 해당 상가를 이용할 가능성이 있는
             사람들

2. 상가지역 내 입지를 분석한다

유효수요를 분석한 뒤 상가지역 내 입지가 

적절한지 판단이 필요합니다.

주동선을 찾아 해당 상가에 사람들이 올 것인지

분석해 봅니다.

주동선- 사람들이 주로 다니는 동선

3. 현장답사를 간다

처음부터 현장답사를 다닌다면 일이 너무

많아집니다.

따라서 1, 2번을 통과한 물건에 대해서만

현장답사를 가는 것이 바람직합니다.

 

 

중심상업지역, 일반상업지역 상가 분석방법

중심상업지역과 일반상업지역의 기능은

비슷합니다.

핵심은 유흥상권에 있습니다.

유흥상권이 활발해야 주변 식당도 영업이 잘 되고

숙박시설도 잘 돌아갑니다.

분석방법은 위의 3가지 방법과 동일합니다.

1. 유효수요 대비 상가 수를 분석

2. 상가지역 내 입지를 분석

3. 현장답사

다만 다른 점은

유흥상권은 대로변 상가보다 이면도로변의

상가가 영업이 잘 됩니다.

먹자골목을 생각하면 이해가 쉽습니다.

먹자골목은 대로변보다 이면도로에 주로

형성되죠.

그리고 또 주의해야 할 점은

아파트 단지의 입구와 주동선을 잘 체크해야

합니다.

 

 

근린상업지역 상가의 분석 방법

근린상업지역이란 주거지 '근'처에 '인'접한

상업지역이라는 뜻으로 이해하면 됩니다.

주거지 근처의 주요 업종은 은행, 병원, 마트,

학원 등이 되겠습니다.

이러한 업종의 영업이 잘 되는 지역과 입지가

어디일까 고민해보면 도움이 됩니다.

1. 세대 수 대비 상가 수를 분석

주변 주택 수(=세대 수)대비 상가 수의 파악이

매우 중요합니다.

6층짜리 근린상가 하나 당 세대수가 500세대

이상의 유효수요가 확보되면 좋습니다.

2. 상업지역 내 입지를 분석

근린상업지역은 전면 상가가 좋은 입지입니다.

그리고 상가의 특성을 보고, 유효수요의 주동선에

잘 맞는 곳인 가를 분석하면 좋습니다.

후면 상가는 아파트 출입구가 없는 곳이거나

아파트 화단과 마주하고 있어 입지가 좋지

않습니다.

 

 

다세대, 단독주택 밀집지역 상가

분석 방법

아파트와 다세대 밀집지역 상권의 차이는 

바로 동선입니다.

아파트는 대개 한두 개의 주 출입구가 있고,

이를 중심으로 상권이 집중되는 반면에

다세대 밀집지역은 골목마다 동선이 형성되고

이면 골목으로 들어갈수록 독점 가능한

유효세대가 적어지는 특징이 있습니다.

다세대 지역은 골목마다 동선이 형성되어

유효수요가 흩어집니다.

따라서 중심도로변을 찾아야 합니다.

그리고 대로변에서 한 블록 정도 뒷골목에

위치한 점포가 영업이 잘 되기도 합니다.

다세대 밀집지역 상가의 유효수요 분석은

많은 연습이 필요합니다.

 

또 하나의 성공적인 상가 투자 방법은

상권이 커지는 지역의 상가주택을 선점하는 

것입니다.

지도를 살펴보면, 입주 예정인 아파트 단지가 

표시되어 있는 곳이 있습니다.

그곳은 미래의 유효수요가 되는 것이지요.

지도를 보고 분석하는 연습을 많이 합시다.

 

 

※ 참고: 나는 집 대신 상가에 투자한다- 옥탑방보보스 김종률 지음

 

 

 

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