[단독주택] 단독주택 vs 다가구주택 vs 다중주택, 단독주택 투자 핵심은?

안녕하세요? 똑님입니다^^

단독주택, 다가구주택, 다중주택 헷갈리죠.

다가구주택과 빌라도 혼동됩니다.

이번 포스팅에서는

단독주택의 종류

단독주택

다가구주택

다중주택

다세대주택

단독주택 투자의 핵심

건폐율

용적률

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

단독주택의 종류

단독주택에는 

단독주택

다가구주택

다중주택

공관

이렇게 크게 4가지로 나뉩니다.

공관은 국가 또는 해당 지자체 소유이므로

우리와는 상관없습니다.

1. 단독주택

독립된 구조로 된 1세대가 사는 주택입니다.

건축법상 층수 및 면적 제한이 없습니다.

다만 규모에 따라 세율이 달라집니다.

건물의 연면적이 331㎡(100평, 주차장 제외)

초과하거나

대지의 면적이 662㎡(200평)을 초과하는 경우

또는 엘리베이터(적재하중 200kg 초과)가

있거나

에스컬레이터 또는 20평 이상의 수영장이 있는

경우에는 고급주택으로 간주해 취득세를

중과해서 부과합니다.

고급 단독주택의 취득세는

표준세율 3% + 중과세율 8% = 11% 가 됩니다.

2. 다가구주택

독립된 주거형태로 욕실과 취사시설을

각 세대마다 갖출 수 있습니다.

층수에 대한 제한이 있습니다.

주택으로 사용하는 경우 3개 층 이하여야 하지만

지하층을 만든다면 실제로 4개 층으로 할 수

있습니다.

면적에 대한 제한은 바닥면적 합계가

660㎡(200평) 이하여야 합니다.

세대수에 대한 제한도 있어 19세대 이하여야

합니다.

20세대가 넘어가면 단독주택이 아닌 공동주택

으로 허가를 받고 등기를 해야 합니다.

3. 다중주택

완벽하게 독립된 형태가 아닌 여러 사람이 공동

으로 사용하는 주택의 형태를 말합니다.

각방마다 욕실 설치는 가능하나 취사시설은

안됩니다.

따라서 공용 취사시설을 만들어야 합니다.

층수 제한은 다가구 주택과 마찬가지로

3개 층입니다.

마찬가지로 지하까지 4개 층으로 사용할 수

있습니다.

면적에 대한 제한은 바닥면적 합계가

330㎡(100평) 이하여야 합니다.

<다가구주택 vs 다세대주택>
다가구주택
- 소유자가 1명, 개별 분양 불가
- 임대만 가능
- 단독주택 
- 3개 층까지 사용 가능
- 연면적 660㎡ 이하
다세대주택
- 소유권이 여러 개 존재
- 흔히 빌라라고 부르는 물건
- 개별 분양
- 공동주택의 일종
- 연면적 660㎡ 이하
- 4개 층까지 가능 (1층 주차 시 5개 층 가능)

 

 

단독주택 투자 핵심은 땅!

단독주택이 지어진 지 20년 정도가 지나면

건물 값은 거의 없어져 땅값으로만 계산해서

집의 가격이 책정됩니다.

시간이 지날수록 건물의 가격은 줄어들고

토지의 가격은 지가상승으로 인해 비중이

점점 커지게 되는 것입니다.

그러므로 단독주택 구입 시 집 내부보다는

향후 헐고 신축할 수 있는 땅인지를 살펴보고

구입해야 합니다.

좋은 방법은 구입 전, 주변 건축사사무실에

의뢰하여 가설계를 그려보는 것입니다.

단독주택 투자가치는 최소 35평 이상이

좋습니다.

제2종 일반주거지역은 건폐율 60%

제3종 일반주거지역은 건폐율 50%

신축할 수 있는 건물의 기준층 바닥면적이

35평 × 60% = 21평이 되는 것입니다.

보통 계단실 면적으로 3평 정도가 빠지면

실제 층마다 내부 공간으로 사용할 수 있는

평수는 18평이 됩니다.

실평수가 18평이면 방 3개, 거실, 주방, 욕실

등의 구조가 나옵니다.

그래서 나중에 집을 지으려면 최소 35평은

되어야 좋다는 것입니다.

참고로 대지면적이 30~40평이면 

다가구주택 또는 다중주택(원룸)을 많이 짓고

대지면적이 50~60평이면

소형(투룸) 다세대주택 또는

도시형생활주택(원룸형)을 많이 짓습니다.

대지면적이 70평 이상이면

빌라, 층별로 쓰리룸이 2세대씩 있는

다세대주택을 짓는 경우가 많습니다.

신축 시 유의사항
- 북향 단독주택이 일조권 확보에 좋다
- 접한 도로 폭은 반드시 4m 이상

 

 

건축용어

건폐율
- 대지면적에 대한 건축면적의 비율
- 대지면적 대비 최대한 건축을 할 수 있는
  바닥면적을 나타내는 비율
- 법에 따라 정해짐
- 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100

용적률
- 대지면적 대비 건물의 연면적 비율
  (연면적: 건물 전체 층의 모든 면적을
   합친 평수)
- 용적률이 높을수록 건축물을 높게 지을 수
  있음
- 재개발이나 재건축 시 용적률 클수록
  투자수익 높음
- 법에 따라 정해짐
- 용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 × 100

매입하려는 부동산의 건폐율과 용적률을 

확인하려면 토지이용계획확인원을 열람

(토지이용규제정보서비스 검색)

 

 

※ 참고: 돈이 된다! 부동산 대백과- 김병권(부동산 아저씨) 지음

 

 

 

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