[상가투자] 성공적인 투자, 알짜 상가의 기준은 어떻게 될까요?

안녕하세요? 똑님입니다^^

공실이 나지 않는 매달 임대수익을 따박따박

가져다주는 알짜상가에 대해 궁금하실 겁니다.

상가 투자에 있어서 그런 알짜상가를 받는 

방법을 공부해야겠지요.

이번 포스팅에서는

알짜상가의 기준

상가의 수익 계산방법

상가 매매 시 가격 책정법

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

알짜상가의 기준은?

정말 입지가 좋고 하는 상가는 10억이

넘어갑니다.

그런 가격을 투자하는 것은 일반인들에게는

무리이죠.

그래서 알짜상가는 5억 미만으로 거래되는

가격의 물건들을 말하겠습니다.

그 정도 가격대에서 거래되는

알짜상가의 일반 면적은 

1층 상가는 최소 20㎡(6평)부터 40㎡(12평)까지

2층은 66㎡(20평), 3층은 99㎡(30평) 정도가

일반적인 규모라고 할 수 있습니다.

 

 

상가의 수익은 어떻게?

상가는 임대를 실현했을 때 나오는 수익과

매각을 실현했을 때 나오는 수익

그리고 권리금에 대한 수익까지 기대해 볼 수

있습니다.

임대수익을 생각하고 상가에 투자할 때는

임대수익에 대한 자신의 요구수익률을

정해야 합니다.

요구수익률이란 투자자가 상가에 투자할 때

요구하는 최소한의 수익입니다.

보통 3%에 금리를 더하여 설정합니다.

(예로 금리가 2%이면, 3+2= 5%)

그리고 임대수익을 목표로 할 경우는

노후대비용으로 할 것인 지

단기투자인지 장기투자 인지도 정해야 합니다.

그 후 매도는 언제 할 것인지까지 정합니다.

상가투자의 또 하나 매력이 권리금입니다.

권리금 산정은 보통 1년 정도의 수익금을

기준으로 책정합니다.

(한 달 1000만 원 수익 → 권리금 1억 2000만 원)

권리금은 다음 임차인이 현재 임차인에게

주는 것으로만 생각하지만

지역 권리금이라고 임대인이 받을 수 있는

권리금도 있습니다.

위치에 따른 대가 명목으로 그 건물의 주인인

임대인에게 주는 것이죠.

신규 분양 점포의 핵심 위치,

기존 상권의 신생 건물 1층 상가,

건물주가 운영하던 코너 상가 위치 등

A급 상권에서 주로 발생합니다.

하지만 경매로 물건을 낙찰받으면 권리금은

사라진다고 봐야 합니다.

 

 

상가 매매 가격 책정은?

상가는 아파트와 다르게 시세 적용이 없다고

봐야 합니다.

시세 정보가 노출되지 않기 때문이죠.

거래 빈도가 적고 수익률에 근거해 가격이

책정되기 때문에 예측이 어렵습니다.

임대료는 매출액의 통상 20% 이내에서

책정됩니다.

그래서 해당 상가의 매출을 아는 것이 

필요합니다.

임대료는 결국 상가의 매매 가격을 결정하게

됩니다.

임대료를 높일 수 있으면 매매 가격도 올릴

수 있습니다.

따라서 해당 상가에 어떤 업종이 들어오느냐

가 아주 중요할 것입니다.

 

좋은 아이템이 있다면 경매를 통해 상가를

낙찰받아 점포를 운영하는 것도 좋습니다.

좋은 입지의 상가를 권리금 없이 들어갈 수

있는 좋은 기회가 되기 때문입니다.

그래서 경매에 대한 공부가 필요합니다.

 

 

※ 참고: 서울휘의 월급받는 알짜상가에 투자하라- 저자 배용환(서울휘)

 

 

 

경매 공부에 관한 자세한 글은

아래 링크를 참고하세요^^

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[부동산 스터디] 부동산 공부는 경매 공부로! 경매 공부하는 방법에 대해 알려드립니다^^