[상가투자] 성공적인 투자, 상가구입 절차에 대해 알아보아요!

안녕하세요? 똑님입니다^^

상가 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

부동산 규제로 인해 다주택에 대한 세금 부과가

많다 보니, 상가에 눈을 돌리게 되는 것이죠.

상가는 대표적인 수익성 상품입니다.

본인이 장사를 하려고 매수하기도 하지만

월세를 받는 수익을 얻고 싶어서

매수를 하는 경우가 많습니다.

그렇다면 일반 부동산과 달리 임대 수익에

대한 고려도 함께 가져가야 할 것입니다.

거기에 추후 매도차익도 실현하고 싶다면

그것 또한 살펴봐야 할 일이죠.

이번 포스팅에서는

상가 구입 절차

자금 계획

목적 정하기

투자지역 정하기

부동산중개사무소 방문하기

상권 분석하기

서류 확인하기

은행 대출 확인하기

계약서 작성하기

중도금, 잔금 지불 및 소유권 이전등기

에 대해 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 자금 계획 세우기

내가 투자할 수 있는 금액을 먼저 정해야 합니다.

그 금액에 따라 매매할 수 있는 상가를

결정할 수가 있겠죠.

요즘은 대출을 받지 않고서는 어렵습니다.

또한 투자금의 부담을 줄일 뿐만 아니라,

수익률을 높이기도 하기 때문에

대출은 필수가 되었습니다.

대출을 받으려면 은행에 먼저 방문하여

자신의 소득과 신용도를 고려하여 가능한

대출한도와 대출금리를 알아봐야 합니다.

투자 가능 금액
= 순수자기자본 + 대출금 + 임대보증금(예상)

 

2. 목적과 종류 정하기

상가투자를 할 때에는 일반 부동산과 달리

임대수익을 추가로 생각할 수 있습니다.

임대수익과 시세차익 둘 다 기대할 수 있죠.

그러나 임대를 하지 않고 바로 매도할 수도

있으니 시세차익만 고려하기도 합니다.

반대로 노후연금처럼 생각하여 매도할 생각

을 하지 않고 임대수익만 바라볼 수도 있죠.

이렇게 먼저 투자 목적을 분명히 합니다.

그래야 그에 부합되는 상가를 선택할 수

있습니다.

단지내상가, 구분상가, 스트리트형상가,

테마상가 등 종류가 다양하기 때문에

투자 목적에 맞는 상가를 선택해야 합니다.

투자 목적
- 임대수익 or 시세차익 or 둘 다

 

3. 투자지역 정하기

상가투자에서 가장 중요한 것은 상권입니다.

그래서 상권 분석에 대한 공부를 많이 해야

합니다.

투자지역을 먼저 선정해야 하는데,

초보 투자자들에게 가장 좋은 방법은

본인이 잘 알고 있는 지역으로 정하는 것입니다.

본인의 거주지역이나 또는 회사 주변으로

하는 것이 좋습니다.

어느 곳이 장사가 잘 되는 위치인지 바로

알 수 있기 때문이죠.

투자지역
- 본인이 가장 잘 알고 있는 지역
- 본인 거주지 or 근무지 주변

 

4. 부동산중개사무소 방문하기

사실 무턱대로 바로 부동산중개사무소를 

찾는 것보다 사전조사를 하는 것이 좋습니다.

그것이 시간도 절약되고 시행착오도 줄일

수 있기 때문입니다.

그리고 조사가 된 상태에서 부동산중개업자

를 만나면, 고수의 느낌이 날 것입니다.

인터넷으로 사전조사를 하는 데

네이버 부동산이나 네모 사이트를 많이

이용합니다.

나온 매물의 유효수요, 주동선, 입지분석을

지도를 통해 먼저 분석합니다.

그렇게 분석해서 좋은 상가라면 

그때 부동산중개사무소를 방문해도 늦지

않습니다.

부동산중개사무소 방문
- 인터넷으로 사전 조사 후 방문
- 유효수요, 주동선, 입지분석 먼저 하기
- 네이버 부동산, 네모 활용

 

6. 서류 확인하기

그 물건이 하자 있는 물건인지 반드시

본인이 확인해야 합니다.

부동산중개업자만 믿었다가 나중에 문제가

발생하여도 책임져 주지 않기 때문이죠.

등기사항증명서를 분석합니다.

권리관계에 이상이 없는지 봅니다.

또 건축물대장도 함께 봐야 합니다.

위법건축물에 등재되어 있다면 안되고,

상가의 종류를 확인해서 임대 가능한 

업종을 미리 파악해 봅니다.

서류 확인
- 등기사항증명서: 권리관계 확인
- 건축물대장: 위법건축물, 상가 종류 확인

 

7. 은행 대출, 자금 계획

최종 확인하기

계약서를 작성하기 전에

은행에 다시 한번 방문해서 

대출가능한도와 대출금리를 최종적으로 

확인합니다.

그리고 많이 놓치는 부분이 임대보증금인데

이것 또한 자신의 자금 계획에 차질이 

없는지 함께 확인해야 합니다.

은행 최종 확인
- 대출가능한도, 대출금리 최종 확인
- 임대보증금도 확인

 

8. 계약서 작성하기

아주 중요한 순간이죠.

정말 내 것이 되는 감격스러운 시간입니다.

이때 흥분하지 말고 꼼꼼히 진행해야 합니다.

특히 계약하러 나온 사람이 

실제 등기상 소유자가 맞는지를 꼭 확인합니다.

신분증을 통해서 가능하죠.

그리고 임차인이 영업을 하고 있는 상황이면

매도자에게 향후에도 계속 영업을 하겠다는

확인서를 받아오게 해야 합니다.

그리고 잔금을 치를 때에는 

새로운 임대인 본인과 계약서를 다시 작성

하는 것이 좋습니다.

계약서 작성
- 매도자 본인인지 확인
- 임차인 향후 영업 지속 확인서
- 잔금 때 임차인과 다시 계약서 작성

 

9. 중도금, 잔금 지불 및

소유권이전등기

모든 매매대금(계약금, 중도금, 잔금)등은

현금보다는 계좌이체를 하는 것이 좋습니다.

기록을 정확하게 남기는 것이죠.

이때 꼭 확인해야 할 것은

입금계좌는 반드시 매도자 명의의 계좌에

해야 합니다.

잔금 지불 후 소유권이전등기로 마무리합니다.

금액 지불
- 매도자 명의 계좌로 계좌이체
- 소유권이전등기

 

 

※ 참고: 돈이 된다! 부동산 대백과- 김병권(부동산 아저씨) 지음

 

 

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