[ 상가투자] 상가투자 전 투자금 결정하는 방법 & 수익률 계산하는 방법!

안녕하세요? 똑님입니다^^

상가를 투자하기 전 먼저 결정해야 할

것이 있습니다.

바로 목표이죠!

투자를 하면서 얼만큼 벌고 싶은 지를 

정해야 투자금을 정하고 대출을 알아보고

할 수 있습니다.

이번 포스팅에서는

상가투자금 설정하는 방법

투자 목적에 따른 상가 선택 방법

수익률 계산하는 방법

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

상가 투자 전,

목표와 투자금 설정하는 방법!

우선 목표를 정해야 합니다.

상가투자는 임대수익을 위해 투자를 할

수도 있고, 

아니면 시세차익을 위해 투자를 할 수도

있습니다.

또 아니면 둘 다를 위해 투자를 할 수도

있지요.

상가투자금은
순수 자기 자본 + 은행 대출 + 임대보증금

으로 구성됩니다.

가장 먼저 투자 가능 금액을 정해야

매매하려는 물건의 가격 대를 정할 수 

있습니다.

그렇다면 투자 가능한 금액과 은행 대출의

비율은 어느 정도로 가져가야 할까요?

은행 대출은 레버리지 효과를 위해

이용을 하는 것이 좋습니다.

은행 대출을 받는 것이 수익률이 더 

높기 때문입니다.

목표가 임대수익이면 대출 40% 미만

목표가 시세차익이면 대출 60% 이상

이것이 적절한 기준이라 할 수 있습니다.

투자 목적이 임대수익이라면

대출 비중을 최소화하는 것이 좋습니다.

투자가 장기화되기 때문에

부담해야 하는 이자액이 크면 

실제 수익은 그만큼 줄어들기 때문입니다.

그러나 반대로 투자 목적이 시세차익이면

초기 투자금의 부담을 줄이기 위해

대출을 최대한 많이 받는 것이 좋습니다.

단기간 사용하는 대출이기 때문에

중도상환 수수료가 있는 지도 확인해야

합니다.

 

 

투자 목적에 따른 상가 선택 방법!

지역에 따라 차이는 있지만

서울 강북지역을 기준으로

10억 원 이하는 구분상가

10억 원 이상 30억 원 이하는 상가주택

30억 원 이상은 상가건물(꼬마빌딩)

으로 상가 종류가 구분됩니다.

상가 종류에 따라 수익의 성격도 달라집니다.

구분상가- 임대수익
상가건물- 시세차익

소자본 투자로 월세 수익은 구분상가

구분상가(분양상가)는 건물 전체가 아닌

개별 호수별로 소유권이 나누어진 상가로

집합건물의 성격을 갖는 상가를 의미합니다.

소액으로도 투자가 가능하기 때문에

초보 투자자도 시도해보기 좋습니다.

서울의 경우 1층 구분상가를

대출을 받아 활용한 경우는 7~9% 수익률을

기대할 수 있습니다.

상가의 경우는 층수가 올라갈수록

수익률이 좋아지는 데,

그 이유는 그만큼 분양가가 저렴해지기

때문입니다.

 

시세차익을 원한다면 상가건물

상가건물은 월세보다는 

토지의 가격 상승 가능성에 더욱 비중을 

두고 투자를 하게 됩니다.

이로 인해 수익률은 구분상가에 비해 

낮은 편입니다.

그러나 개발 호재(지하철 개통, 재개발/재건축)

로 지가가 상승하고 건물의 가치도 상승하면

큰 수익을 남길 수 있습니다.

서울을 기준으로

대출을 받지 않은 상태는 순수익률이 3~4%

로 예상할 수 있습니다.

수익률을 계산할 때 대출금과 관리비를 

포함시키면 수익률이 상승합니다.

상가건물 수익률 계산할 때는

대출금을 뺀 순수익률로 계산해야 합니다.

 

 

※ 참고: 돈이 된다! 부동산 대백과- 김병권(부동산 아저씨) 지음

 

 

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