[상가투자] 지식산업센터 상가 적정 임대료 계산법에 대해 알아보아요!

안녕하세요? 똑님입니다^^

소액으로 상가 투자에 뛰어들고 싶어서

소액투자로 검색을 해보면 지식산업센터에

대한 스터디나 실전반이 많이 있습니다.

상가 분양하는 사람들의 광고만 믿고 덜컥

계약할 수는 없을 터,,,

이번 포스팅에서는 

지식산업센터 적정 임대료 계산법

상가 투자 시 임대료 예측 방법

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

지식산업센터 상가

적정 임대료는?

상가 투자를 하는 사람들의 목적은

임대수익의 이유가 가장 큽니다.

물론 매입 후 차익을 본 후 매도를 하려는

사람들도 있지만,

상가 투자의 가장 큰 매력은 사실 그 2가지

모두를 얻는 것이지요.

임대 수익을 1~2년 정도 보다가

차익을 얻고 매도를 하는 것!

이것이 바로 금상첨화이겠죠.

상가 투자에는 여러 가지가 있겠지만

많은 사람들이 혹 하는 부분이 분양입니다.

외관상의 깔끔함이 매료시키는 것도 있지만

분양 사무실에서 안내를 친절하게 

상권을 다 분석해서 해주기 때문이죠.

하지만! 상권을 제대로 분석했다고 보긴

사실 어렵습니다.

그들도 물건을 팔아야 하는 입장이니 맹목적으로

믿을 수만은 없는 노릇이죠.

특히 상가 분양사무실은 월세 500만 원쯤은

아주 쉽게 생각하고 말합니다.

만약 편의점이 입점했다고 쳤을 때

하루 매출이 150만 원이면 월세 130만 원 정도

받을 수 있는데, 무조건 500만 원이라 합니다.

그렇게 월세 500만 원이면 분양가도 10억 원

이상으로 책정된다는 것이 또한 문제죠.

요즘 많이 분양하는 것이 지식산업센터입니다.

지식산업센터 1층 상가를 분양할 때 보통

테이크아웃 커피 전문점 등이 입점 예정이라고

하면서 월세가 300만 원으로 맞춰져 있다고들 

합니다.

예상 계산을 해보겠습니다.

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지식산업센터는 연면적 기준으로 10평당

근무인이 거의 1명입니다.

연면적이 1만 평이라면

근무인은 1,000명 정도죠.

이 1,000명이 마시는 커피 매출을 따져보면

커피 한잔을 2500원이라고 할 때

하루 1,000명이 내점 한다면

2,500 × 1,000 = 250만 원(평일 기준)

이 됩니다.

그런데 경쟁 상가가 물론 있겠죠.

경쟁 상가가 3군데 있다고 한다면

일 매출은 250÷ 3 = 83만 원이 됩니다.

지식산업센터에서 일하는 사람들이 

한 달에 21일 근무한다면

월 매출은 2,000만 원 정도.

그렇다면 적정 임대료는

월세 200만 원이 됩니다.

(요식업일 때 보통 적정 임대료는

월 매출의 10% 정도)

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내가 만약 지식산업센터 상가에

투자를 알아본다면

지식산업센터 연면적

커피 한 잔 값

주변 경쟁 상가 수

이 세 가지를 같이 조사해서 매출을 계산해보고

적정 임대료를 예측해 봅니다.

그러면 나의 투자금 대비 수익률이 괜찮은지

투자를 진행해도 될지 결정할 수 있습니다.

지식산업센터뿐만 아니라

다른 상가도 마찬가지입니다.

투자하려는 상가에 보통 어떤 업종이 임대가

되었었는지 먼저 알아봐서 매출을 예측해봅니다.

그리고는 기대 임대수익을 확인해 보는 과정이

반드시 필요합니다.

그러기 위해선

유효수요 (사람 수)

주요 매출 가격

주변 경쟁 상가 수

세 가지를 조사하여 위의 방법으로 계산하면

됩니다.

(유효수요 × 주요 매출 가격)
÷ 주변 경쟁 상가 수

또는 주변 상가의 임대료가 어느 정도인지

네이버 부동산 또는 네모 사이트를

확인해 보는 방법도 있습니다.

부동산중개업자 또는 분양사무실의 말은

참고일 뿐 꼭 투자자 본인이 확인하시길

바랍니다.

 

 

※ 참고: 대한민국 상가투자 지도 - 옥탑방보보스 지음

 

 

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