[상가투자] 분양 상가 투자 시 주의사항들 함께 알아보아요!

안녕하세요? 똑님입니다^^

분양 상가에 대한 투자 홍보를 보면 

나도 한번 알아볼까? 하는 생각이 들도록

광고를 너무 잘합니다.

수익률을 크게 써 붙이기도 하고,

그 지역 개발 호재에 대해 게시하기도 하죠.

또 멋지게 새로 지어진 상가를 보면 

혹 하기도 합니다.

그러나 분양상가는 잘못 들어가면 

공실의 위험도 크고 투자 실패로 이어지기

십상입니다.

이번 포스팅에서는

상가 분양가와 임대료

좋은 분양상가 고르는 방법

상가 대출 금액

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

상가 분양가와 임대료는

왜 높을까요?

상가 분양가는 주거용 매물과 똑같은 면적

으로 비교해 보았을 때 가격이 더 높습니다.

상가는 대부분 상업 용지에 건축이 되기

때문에, 주거 용지에 비해서 토지 매입 비용이

많이 듭니다.

이것이 가격이 더 높은 이유입니다.

첫 번째, 주의해야 할 점은

홍보 문구의 평수와 전용 면적 평수가

다르다는 점입니다.

20평형의 상가를 매수해도 실제로 점포에서

독립적으로 사용하는 공간인 전용면적은

10평 남짓입니다.

일반적으로 상가 전용률이 50% 전후로 분양

되는 탓입니다.

예) 20평 상가를 평당 4000만 원에 분양
→ 홍보 문구에서 면적표기는 분양평수를 의미
→ 전용면적은 평당 8000만 원 정도로 생각해야 함

◆ 전용률(분양면적 대비 전용면적의 비율)

아파트는 보통 75~85%로,

24평형(82.07㎡)을 분양

→ 전용공간은 18평(61.56㎡)

 

두 번째, 상가 취득 및 유지 시 비용 또한 

주거용 부동산에 비해 만만치 않다는 점입니다.

대표적인 것이 취득세, 관리비, 재산세 같은 세금

입니다.

예) 6억 원 이하이면서 전용면적 85㎡이하 일 때
아파트는 취득세가 1%
상가는 취득세가 4%

따라서 임대인은 이문을 남겨 수익률을 맞추기

위해 임차인에게 높은 임대료를 요구할 수밖에

없습니다.

하지만, 주거용 부동산 여러 채보다 

알짜 상가 1건의 수익률이 더 높고, 

관리도 수월한 편이라 점점 상가 투자를 선호

하고 있습니다.

∨ 용어 정리 ∨
분양면적: 건설사에서 만든 용어
공급면적: 공식적인 용어
공급면적: 공용면적 + 전용면적
계약면적: 공용면적 + 전용면적 + 기타 공용면적(주차장 등)

공용면적: 복도, 계단, 화장실, 엘리베이터
전용면적: 실제 사용 가능한 상가 면적
주차장 면적: 지상과 지하의 주차장 면적

 

 

수익률 높은 분양상가

고르는 방법

1. 여러 곳의 분양 사무실 방문

- 평당 분양가를 높게 책정하는 곳도 있습니다.

분양가가 적절한지 직접 확인해 봐야 합니다.

한 군데만 방문하고 덜컥 계약하는 일은

없어야 합니다.

또 비슷한 입지임에도 분양가가 다르다면

그 원인을 파악해야 합니다.

2. 보장된 수익률을 맹신하지 말 것

분양사무실에서 제시한 숫자는 허수일뿐입니다.

시세보다 높게 책정된 경우가 허다하기 때문이죠.

주변 시세나 상권에 대해 직접 조사하여 

계산해봐야 합니다.

통상 임대료는 상가 매출의 10% 정도입니다.

3. 선임대가 맞춰진 곳은 없다

선임대계약서나 입점의향서는 얼마든지 

만들 수 있는 것입니다.

또 이후에도 계약 파기는 언제든지 가능하다는

것을 염두에 두고 있어야 합니다.

특히 1층 상가에 대한 프리미엄을 강조하는데

1층 상가가 무조건 성공하는 것은 아닙니다.

입지 분석은 본인이 직접 해봐야 합니다.

☆ 알짜 상가 입지 분석법 ☆
- 유효수요 확인
- 주동선 확인
- 흐르는 입지인지 확인
(자세한 건 아래 링크에서 확인)

 

4. 전문 쇼핑몰, 테마몰은 어렵다

시대 흐름에 따라 시장도 변화했습니다.

동대문 쇼핑몰 등은 초기에는 성공을 많이

했으나 요즘은 좀 어렵다고 봐야 합니다.

업종이 지정된 독점 상가도 주의해야 합니다.

입지나 상권이 좋지 못한 건물 내에서

업종이 지정되어 있다면 무의미합니다.

5. 인근 분양 후 1~2년 경과한 상가 분석

인근에서 분양 후 1~2년이 경과한 상가의

임대 가격과 매매 가격을 조사해 봅니다.

이 건물의 앞날을 예측하는 데 참고할 수

있습니다.

 

 

상가 매매 시 자금 계획 중요!

상가는 주거용 부동산에 비해 대출이 많이

나오지 않습니다.

매매가의 40~60% 정도에서 대출 금액이 

결정되며 통상 감정가의 50% 대출 가능합니다.

그리고 취득세 등 4.6% 세금과 

이전비, 중개수수료까지 준비를 해야 합니다.

따라서 초기 자금 계획을 세울 때

전체 거래금액에서 얼마 정도의 금액을 

준비해야 하는지 미리 계산해둬야 합니다.

예) 5억 원 상가 매수 시
대출: 평균 50% → 2억 5000만 원
등기비용: 평균 5.5% → 약 2750만 원(취득세 포함)
중개수수료: 0.9% → 450만 원
≫ 총 필요자금: 2억 8200만 원

또한 상가의 경우 소유권을 이전하면서

임대사업자로 등록을 해야 합니다.

그러면 건강보험 납부액 등이 증가할 수 있고,

임대업 특성상 특별히 비용 처리할 부분이

없어 종합소득세 신고 시 세금 폭탄을

받을 수도 있습니다.

따라서 상구 구매 시 절세에 대한 부분까지

충분히 검토 후 매수해야 합니다.

 

마지막으로

상권의 변화를 미리 알아보고 매매하는 것이

좋습니다.

주변에 큰 쇼핑몰이 들어온다면

나의 상가 매출에 타격을 입을 수도 있습니다.

그래서 그런 소문이 돌면

임대인들이 서둘러 상가를 정리하려고 합니다.

상가가 급매에 나왔다면 어떤 사정으로

그렇게 하려고 하는지 정확한 이유를

꼭 알아내야 합니다.

 

 

※ 참고: 상가투자 비밀노트- 저자 홍성일 서선정

 

 

 

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