[상가투자] 단지 내 상가 투자 시 주의해야 할 점은 무엇일까요?

안녕하세요? 똑님입니다^^

단지 내 상가 투자는 어떨까요?

단지 내 상가라 하면 이용 고객이 확보되어 있고

가능하면 독점상가가 될 수 있을 거 같아 

투자 의욕이 마구 생깁니다.

하지만 단지 내 상가에서도 확인해야 할 사항들이

있습니다.

이번 포스팅에서는 

단지 내 상가 투자 시 유의사항

단지 내 상가 배후세대 확인

단지 내 상가 적정 면적

단지 내 상가 장점

단지 내 상가 단점

알짜 단지 내 상가 고르는 방법

업종별 필요면적

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

단지 내 상가,

배후 세대를 확인하자!

단지 내 상가는 임대아파트냐 분양아파트냐에

따라 매출의 편차가 클 수 있습니다.

또한 분양아파트일지라도 공공분양이냐

민영분양 이냐에 따라서도 차이가 있습니다.

배후세대의 소득이 낮고, 연령대가 높은 단지 내

상가 업종은 가격대가 저렴한 것을 취급하는

점포로 들어올 수밖에 없습니다.

그러면 임대료 또한 높게 받을 수가 없죠.

공공
공공임대- 소득 수준이 낮아 업종 구성과 매출의
             한계가 있음
공공분양- 소득 수준이 낮지만, 분양 상가의 수가
             적고 업종의 독점권이 보장되기 때문에
             상가 수익이 안정적임

민영
일반 임대- 매출이 공공임대에 비해 안정적인
              편이나 시공사에서 상가를 직접
              운영하는 경우가 많고 상가의 비율이나
              업종의 독점 여부를 미리 확인해야 함
일반분양- 가구 수 대비 상가 분양 수를 확인
             상가 수가 많은 경우는 오히려 불리함
             많은 상가들 중 입지가 좋지 않은 경우가
             있을 수 있음

단지 내 상가에서 기본 매출이나 상권이 보장되는

기준은 보통 500세대입니다.

그래서 단지 내 상가 투자 시에는 

단지 규모가 최소 500~1000세대 정도는 되어야

안정적인 수익이 보장된다고 할 수 있습니다.

그러나 입지가 좋지 않다면 위험합니다.

단지 내 상가에서도 일반분양에서는 상가가 

많이 생기기 때문에 접근성과 주동선 등을

분석해 봐야 합니다.

또한 비 입주민도 쉽게 방문할 수 있는 곳이라면

아주 좋습니다.

그래서 요즘 분양되는 단지 내 상가는 스트리트형

으로 건축되는 경향이 많습니다.

 

 

단지 내 상가 면적은 어느 정도?

세대수에 비해 전체 면적이 지나치게 넓은 상가를

분양받는다면 임차인을 구하거나 임대수익을

맞추기가 어렵습니다.

일반적으로 세대별 상가 면적은

단지 내 상가의 배후세대가 500~2000세대,

0.2평(0.66㎡) ~ 0.4평(1.3㎡)/세대를

적정선으로 봅니다.

예) 아파트 세대수가 500세대일 경우

최소 면적: 500x0.66㎡ = 330㎡

최대 면적: 500x1.3㎡ = 650㎡

즉, 전체 면적이 330~650㎡(100~200평)을

초과한다면 사실상 상가의 공급이 과잉 상태

라고 할 수 있습니다.

상가를 매매하려고 할 때 

면적을 산출하고 세대 당 적정 상가수를

어느 정도 알고 있어야 매입가를 결정하는 데

도움이 됩니다.

 

 

단지 내 상가의 장점

1. 유효수요가 단지 내 입주민들이기 때문에

비교적 안정적인 매출을 기대할 수 있음

2. 업종의 독과점이 인정됨

3. 요즘은 스트리트형으로 구성하여 외부 유동층

까지 흡수할 수 있음

단지 내 상가의 단점

1. 반대로 단지 내 입주민들만 유효수요가 될 수

있어 매출 상승에 한계가 있음

2. 외부 대형마트 이용과 인터넷 쇼핑을 이용하는

경향이 있어 업종 선택이 중요함

3. 업종을 제한하는 단지 내 상가에 투자 시 

임차인을 들이기 어려울 수 있음

☆ 알짜 단지 내 상가 고르는 방법 ☆
1. 배후세대가 최소 500세대 이상
2. 상가 연면적이 배후세대 수에 적합
3. 30~40대 비율이 높은 아파트 단지
4. 아파트 주출입구와 외부 도로를 낀 곳

 

 

업종별 필요면적

상가 면적은 크게 1층과 2층 이상으로 나누어

살펴볼 수 있습니다.

1층 상가는 대부분 10평에서 20평 사이가 주류를

이룹니다.

임대료가 면적 단위로 계산되기 때문에 너무

넓어도 어렵습니다.

편의점은 최소 10~15평 정도

식음료나 음식점은 15~30평 정도가 적당합니다.

2층은 1층보다 임대료가 저렴하기 때문에

대형 평수가 필요한 업종 위주로 입점이 됩니다.

은행, 금융 관련 업종, 병의원, 음식점 등입니다.

보통 30~50평 사이가 적당합니다.

노래방, PC방, 운동시설, 각종 학원 등은

업종 특성상 50~100평을 선호합니다.

 

상가 투자 시 건축물대장을 반드시 확인해야

합니다.

단지 내 상가는 주택법의 적용을 받는 상가

이기 때문에 용도변경이 어렵다는 것을

알고 있어야 합니다.

 

 

※ 참고: 상가투자 비밀노트- 저자 홍성일 서선정

 

 

[상가투자] 성공적인 투자를 위한, 좋은 상가를 고르는 방법 3가지!!

[부동산 스터디] 부동산 공부는 경매 공부로! 경매 공부하는 방법에 대해 알려드립니다^^