[상가투자] 상가투자하고 싶은 데, 상가투자금을 어떻게 계획할까요?

안녕하세요? 똑님입니다^^

얼마 전 상가 매매에 대한 광고를 부동산에서

보았습니다.

전통시장 근처 상가이며 매매가가 6.5억 원.

적당한 가격일까요? 

투자금액에 대한 결정이 바로 서지 않죠!

이번 포스팅에서는

상가 투자 금액 계산 방법

1층 기준으로 투자금액 정하기

임대료 예측해서 투자금액 정하기

공실 상가 투자

상가 임장 시 확인 사항

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1층을 기준으로 투자금액 정하기!

근린상가를 기준으로 상가 분양가 산정 방법은

토지의 매입 대금이나 시행사의 재정 상태에

따라 조금씩 차이가 나지만

공통적으로 1층 분양가가 기준이 됩니다.

상가의 분양 가격은 1층을 기준으로

2층과 지하 1층, 그리고 3층, 4층 순으로

내리막 식으로 결정이 됩니다.

즉, 2층은 1층에 비해 40~50% 선에서

투자하는 것이 위험을 최소화시킬 수 있습니다.

3층 이상에는 1층 대비 30% 선에서,

그 위층인 4층부터는 25% 아래에서 투자

해야 적당한 임대 수익률을 얻을 수 있고

매매도 수월합니다.

물론 상권이나 배후 조건에 따라 탄력적으로

판단해야 합니다.

 

 

임대료를 예측하여

투자금 결정하기!

내가 상가 투자를 해서 얻고 싶은 수익률을

먼저 정합니다.

경매의 경우는

 

일반 매매의 경우는

경매에서는 입찰할 때부터 몇 퍼센트를

투자수익률로 잡을 것이냐가 곧 입찰 가격을

결정하게 됩니다.

1층 상가의 경우는 투자 수익률을 15%

2층 이상의 상가는 20% 이상을 보기도

합니다.

이것은 개인이 정해야 할 문제일 것입니다.

다만 수익률을 계산해 보는 것은 마이너스가

되지 않기 위해서이죠.

상가를 매매하였다가 대출 이자금만 내는 꼴이어서

경매로 나오는 물건들도 많기 때문입니다.

예상 월 임대료는

해당 업종의 매출을 파악해야 합니다.

통상 매출의 10% 정도를 월 임대료로 결정합니다.

그런데 매출을 파악하는 일이 쉽지 않습니다.

프랜차이즈라면 프랜차이즈 업소와 상담을

통해서 예측할 수 있고,

외식업의 경우는 인건비가 매출액의 15~20%

정도이기 때문에 역산하여 계산해 볼 수 있습니다.

또한 근로자 1명당 25~35만 원의 매출이 

발생되어야 한다는 것이 일반적입니다.

마지막으로 인터넷 사이트를 이용해서 예측할

수 있습니다.

임대료나 상권정보 등에 대해 검색하면 됩니다.

 

공실 상가는 무조건 아니다?

경매로 나온 상가는 공실인 경우가 많습니다.

물건을 임장 할 때 주변 중개사무소에서 시세를

알아보고 임차인을 들일 수 있는지,

관리사무소에 밀린 관리비와 전 임차인이 

언제쯤 영업을 그만두었는지를 확인해봅니다.

어느 정도 상권이 형성된 곳인 경우는

정확한 임대 시세를 조사한 뒤 적정 수준에서

취득하여 저렴하게 임대를 놓으면 됩니다.

기존 상가보다 저렴하게 놓으면

옮기려는 수요도 있기 마련입니다.

 

상가 임장 시 확인사항

(상가 현황)

1. 상가 종류 및 용도

- 임장 전 건축물대장 발급받아 확인

2. 전용면적/전용률

- 전용면적과 전용률은 높을수록 유리

3. 건물 내에서 상가 위치

- 주출입구 옆이나 건물의 가장자리

4. 상가 외 활용면적

- 전면에 테라스나 베란다 있으면 좋음

5. 권리금 유무

6. 주차장 여건

7. 계단 개수

8. 업종 지정 여부

- 관리실에서 확인

9. 평당 관리비

- 평당 5000원에서 1만 원이 평균

10. 상가 내부 구조

- 점포 내부에 기둥이 있거나 각이 있으면 별로

- 뒷공간을 무단으로 중축하여 사용하는지 확인

11. 건물 업종 구성 및 공실률

- 건물 업종이 어떻게 구성되어 있는지 확인

 

(입지 조건)

1. 동선

- 주동선 확인

2. 인도

- 인도 폭이 너무 좁으면 흐르는 입지 될 수도

3. 주변도로 여건

4. 상가 접근 방해물

- 건물 앞 방해물 없는지

5. 교통 조건

6. 도로조건

- 왕복 4차선 정도가 적당

(상권 진단)

1. 상권 특징

- 상권정보시스템에서 지도를 출력해서 간다

- 1, 2, 3급 상권 지를 표시

2. 주변 업종 구성

3. 집객시설

- 백화점, 대형마트, 쇼핑센터가 있는지 파악

4. 상권 배후 조건

- 지도를 통해 파악한 유효수요가 맞는지 파악

5. 상권 이용세대 수준

- 세대 당 소득 수준

6. 상권을 이용하는 주요 세대

- 주요 소비층을 확인

7. 상권 현황 수준

(시세 파악)

- 임차인, 투자자, 매도자 각각 입장에서 조사

- 주변 중개사무소 또는 분양사무소

 

 

※ 참고: 상가투자 비밀노트 - 저자 홍성일, 서선정

 

 

 

[부동산 스터디] 부동산 공부는 경매 공부로! 경매 공부하는 방법에 대해 알려드립니다^^

[부동산 스터디] 상가 투자 시 주의해야 하는 사항에 대해 알아보아요!