[상가투자] 상가투자 시 건축물대장에서 반드시 확인해야 할 사항들!

안녕하세요? 똑님입니다^^

건축물대장은 건물의 출생신고서라고 생각하면

됩니다.

상가의 출생증명서 역할을 하는 것이 바로

건축물대장이므로 이것이 없는 건물은

불법건축물인 것입니다.

불법건축물을 경매로 잘못 낙찰받는 경우가

있어 투자자들을 힘들게 하기도 합니다.

따라서 상가투자를 하기 전에

건축물대장 발급은 필수이며 

반드시 확인해야 하는 사항들이 있습니다.

이번 포스팅에서는

건축물대장 발급받는 방법

건축물대장에서 확인해야 하는 사항들

상가 용도 변경하는 방법

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

건축물대장 발급받는 방법

해당 지자체에 직접 방문해서 발급받는 방법과

정부의 공식 사이트인

'민원 24'(www.minwon.go.kr)

에서 손쉽게 발급 및 열람하는 방법이 있습니다.

건축물대장, 온라인 발급 방법

1. '건축물대장등초본발급(열람)신청' 메뉴 클릭
2. 건축물관리대장 등.초본 열람 신청 화면 뜨면
   물건지의 주소를 입력
  (대장종류는 표제부 체크- 건물 전체 정보 확인)
  (전유부- 개별 상가를 확인할 때)
3. 표시된 동 번호와 명칭이 보이면
  '민원신청하기'를 다시 한번 클릭

건축물대장은 건축물의 신축, 중축, 개축, 재축,

이전, 대수선, 용도변경 등 표시에 관한 사항,

소유권 및 변동 사항 등이 기재되어 있습니다.

 

 

건축물대장에서

확인해야 하는 사항들!

건축물대장은 건물이 어떤 구조로 생겨야 하고

어떤 업종으로 장사해야 하는지 등이 표기되어

상가의 용도를 제한합니다.

기재된 사항에서 조금만 벗어나도 

그 건물은 위반 건축물로 분류되어

소유주가 과태료를 물어야 하는 경우가 생깁니다.

1. 명칭 및 호수

- 상가 건물의 명칭과 전체 입점되어 있는

  상가 수를 통해 규모를 파악

2. 지역/지구/구역

- 대지의 용도를 알 수 있음. 건물 용도에 영향.

- 지역별로 입점해서 영업할 수 있는 업종이

  미리 지정되어 있음

- 전용주거지역에서는 주류를 판매하는

  일반음식점은 절대 영업할 수 없음

- 유흥주점은 상업지역외에는 영업 불가능함

3. 주용도

- 건물의 용도 기준은 9가지 시설군과

  시설군에 따라 하위의 28가지 용도군으로 분류

- 해당 건축물의 용도를 표기

4. 건축물 현황

- 상가 건물의 층별 사용 용도와 면적을 표기

5. 주차장

- 해당 건축물의 주차장 대수가 기재

- 다수 사람들이 방문하는 업종은 법적으로

  필요한 주차 대수를 갖추어야 함

6. 승강기

- 해당 건축물의 승강기 현황 표기

- 건물의 종류에 따라 설치 유무 달라짐

7. 오수정화시설

- 오수정화시설의 종류와 용량 표기

- 일반음식점의 전체 면적이 300㎡라면

  필요한 정화조 용량은 52.2인

- 구청 담당자에게 도움 요청

 

 

상가 용도 변경하는 방법

상가는 총 9개의 시설군으로 구분되어 있으며

이 시설군은 다시 28개의 용도군으로 나뉩니다.

변경하고자 하는 용도가 같은 시설군이라면

절차가 비교적 간단합니다.

하지만 시설군이 다르거나 같은 시설군이라도

전혀 다른 용도라면 특정 조건과 절차에

부합했을 때만 변경이 가능합니다.

시설군	용도군
1. 자동차 관련 시설군	1) 자동차 관련 시설
2. 산업 등 시설군	1)운수시설 2)창고 시설 3)공장 4)위험물저장 및 처리시설 5)분뇨 및 쓰레기처리 시설 6)묘지 관련 시설 7)장례식장
3. 전기통신 시설군	1)방송통신 시설 2)발전 시설
4. 문화집회 시설군	1)문화 및 집회 시설 2)종교 시설 3)위락 시설 4)관광휴계 시설
5. 영업 시설군	1)판매 시설 2)운동 시설 3)숙박 시설 4)제 2종 근린생활 시설 중 다중생활 시설(고시원)
6. 교육 및 복지 시설군	1)의료 시설 2)교육연구 시설 3)노유자 시설 4)수련 시설
7. 근린생활 시설군	1)제 1종 근린생활 시설 2)제 2종 근린생활 시설
8. 주거업무 시설군	1)단독주택 2)공동주택 3)업무시설 4)교정 및 군사 시설
9. 그 밖의 시설군	1)동물 및 식물 관련 시설

높은 시설군에서 하위 시설군으로 용도를 변경

하기 위해서는 신고를 해야 하고,

낮은 시설군에서 상위 시설군으로 용도를 변경

하기 위해서는 허가를 받아야 합니다.

허가의 조건은

계단 개수, 주차 가능 대수, 정화조 용량,

장애인 편의시설 등입니다.

상가 건물의 용도변경은 다소 까다로운 조건과

절차를 밟아야 가능하기 때문에

전문가인 건축사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

☆ 건축법 확인 사항 ☆
- 건축물관리대장상 건축물 용도가 
  등록이나 신고받을 수 있는 건축물 용도인지
  확인
- 등록 가능한 용도가 아니라면 가능한 용도로
  변경이 가능한지 점검
- 건축물대장에 위반건축물로 등재된
  건축물은 용도변경 신청이 불가하므로
  위반건축물 해제를 먼저 해야 함

 

상업용 건물의 불법 확장 행위는 오래전부터

있어왔던 일입니다.

커피숖이나 치킨 집 등의 상가 앞에 

고정형으로 테라스를 만들고 새시를 하거나

건물의 후면 공간에 고정형으로 가설물을

만들어 상가의 내부로 활용하거나

또는 1층 주차 공간을 영업용으로 활용해서

쓰는 경우 등 방법은 다양합니다.

이러한 상가를 경매로 낙찰받으면 골치가 

아픕니다. 꼭 임장을 통해 가려내야 합니다.

 

 

※ 참고: 상가투자 비밀노트- 저자 홍성일 서선정

 

 

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