[부동산시장사이클] 부동산 시장의 사이클 7단계를 알면, 부동산 투자 성공한다! - 1단계 침체기 편

안녕하세요? 똑님입니다^^

현재 2021년 기준 부동산 시장은

예측이 어렵습니다.

무주택자들은 천정부지로 치솟는 집 값이 

언제 떨어질지 몰라 집을 사도 되는 걸까

고민이 되고

투자자들은 자꾸만 오르는 집 값 때문에 

투자 시기를 놓친 것만 같아 속상합니다.

그러나 지금만이 꼭 타이밍은 아닐 수 있습니다.

부동산 시장에는 사이클이 있기 때문에

또 기회는 올 수 있다는 희망이 있죠.

이번 포스팅에서는

부동산 시장의 7단계 사이클

침체기

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 시장의 7단계 사이클

부동산 시장에서는 상승과 하락이 반복되는

일정한 사이클이 나타납니다.

그것을 크게 나누면 시장은

침체기

회복기

상승기

급등기

라는 네 단계를 거쳐 순환하며,

각 단계에 특징과 투자 방법이 존재하죠.

그러나 요즘 같은 단순하지 않은

부동산 시장에서는

더욱 세밀하게 나누어진 단계가 필요합니다.

그래서 부동산 시장의 7단계 사이클은

침체기

회복준비기

회복기

상승기

확신기(1차 순환장)

급등기(2차 순환장)

쇠퇴기

로 나눌 수가 있습니다.

 

 

이런 부동산 시장의 방향과 추세에 영향을 미치는

핵심 요소는 크게 다섯 가지입니다.

부동산 시장 핵심 요소
① 공급의 변화
② 전세 가격의 변화
③ 투자수요의 변화
④ 실수요의 변화
⑤ 정부 정책의 변화

공급은 실제로 부동산을 공급하는

건설사를 말하고

투자수요는 투자자들이 매수하고자 하는 수요를

말합니다.

실수요는 실제로 거주를 목적으로 매수하려는

수요를 말합니다.

이 다섯 가지 요소들이 어떻게 서로 영향을 받고

부동산 시장에 영향을 주는지 

각 단계별로 보겠습니다.

 

 

침체기

- 매매는 사라지고

  전세가 조금씩 오른다

침체기 때 핵심 요소
① 주택공급- 꾸준히 감소(↓)
② 전세가격- 상승세(↑)
③ 투자수요- 수익형 부동산 투자 증가(↑)
④ 실수요- 구매 수요 없음(-)
⑤ 정부 정책- 시장 정상화 검토

최근에는 정부 정책이 부동산 시장에 매우 큰

영향을 미치죠.

물론 정부가 원하는 방향이 아니지만 말이죠.

침체기에는 부동산 매매를 통한 시세차익을 얻기

어렵기 때문에 거래 자체가

잘 이뤄지지 않습니다.

가격이 계속 떨어질까 봐 무서워

실수요자들은 구매 의사가 없고

대신 전세로 가죠.

그래서 전세가격은 오릅니다.

 

모두들 급매물 같은 가격이 떨어진 물건만 찾기

때문에 가격은 계속해서 떨어지는 시기입니다.

그리고 이런 상황에서는 주택공급을 해 봤자

이익이 되지 않기 때문에 건설사는 분양물량을

줄이게 됩니다.

 

그런데 시장이 침체될수록 정부 입장이 점점

난처해집니다.

흔히 정부는 집값을 무조건 떨어뜨리고 싶어

한다고 생각하지만 그렇지 않습니다.

국가 경제의 상당 부분을 차지하고 있는 

부동산 시장의 침체가 깊어지는 것은

결코 국가 경제에 도움이 되지 않기 때문입니다.

정부의 목적은 부동산 시장의 안정화입니다.

부동산 시장이 침체되면 다시 활성화되는 정책을

펼치고, 부동산 시장이 너무 과열되어 있으면

반대로 안정화되는 정책을 내놓으려고 합니다.

 

다시 본론으로 돌아오면,

침체기에는 시장 활성화를 위한 정책을 준비합니다.

그렇다면 이 시기에 투자자들은 어떨까요?

시세차익은 침체기에서는 재미가 없죠.

투자자들이 이 시기에 관심을 갖는 것은

'수익형 부동산' 시장입니다.

매월 안정적으로 월세를 받을 수 있는 

수익형 부동산이 매력적으로 느껴지는 것이죠.

이 시기에는 대출을 받기 훨씬 수월하기 때문에

대출을 최대한 받아서 레버리지 효과를 극대화

한다면, 적은 돈으로 꾸준한 월세 수입을 받을 수

있습니다.

극단적인 경우에는 내 돈 하나 들이지 않는

'무피 투자'도 가능하게 됩니다.

또한 시세보다 낮은 가격으로 낙찰을 받을 수

있는 경매시장도 크게 활성화됩니다.

경매 금액은 그 시기의 실 거래 금액에도 영향을

받기 때문에 침체기엔 더 매려적인 금액이

됩니다.

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★ 침체기 투자 Tip ★

- 대출을 최대한 활용

- 수익형 부동산 투자

- 경매 투자

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※ 참고: 고수들은 알았지만 당신은 몰랐던

부동산 상승신호 하락신호 - 저자 신현강(부룡)

 

2단계 회복준비기 & 3단계 회복기 편

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