[부동산시장사이클] 부동산 시장의 사이클 7단계를 알면, 부동산 투자 성공한다! - 2단계 회복준비기 & 3단계 회복기 편

안녕하세요? 똑님입니다^^

이전 포스팅에서 

부동산 시장의 7단계 사이클에 대한 설명과

그중 1단계인 침체기에 대해 알아보았습니다.

[부동산시장사이클] 부동산 시장의 사이클 7단계를 알면, 부동산 투자 성공한다! - 1단계 침체기

이번 포스팅에서는 그다음 단계인

회복준비기

회복기

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

회복준비기

- 전세가격이 급등하고

  친부동산 정책이 등장한다

회복준비기 때 핵심 요소
① 주택공급- 공급 크게 감소(↓↓)
② 전세가격- 급등세(↑↑↑)
③ 투자수요- 갭 투자 수요 증가(↑↑)
④ 실수요- 소폭 증가(↑)
⑤ 정부 정책- 시장 정상화 대책 발표

침체기가 오랜 시간 이어지고 

미분양이 엄청나다라는 소식이 들려오면

사람들은 이제 부동산 시장은 끝났네 라고

생각합니다.

하지만 고수는 그렇게 생각하지 않습니다.

이 시기부터 시장은 새로운 전환점의

시작인 것이죠.

그 신호를 알아차릴 수 있는 것은 바로

전세가격 급등과 부동산 정책의 전환입니다.

 

침체기 동안 건설사들이 분양에 소극적이었기

때문에 이 시기에는 물량이 매우 줄어듭니다.

건설사가 건설계획을 세우고 건물이 다 지어지는

데는 2~3년의 기간이 소요되기 때문에,

침체기에 계획을 세우지 않아 주택 공급이

더 이상 이루어지지 않는 것이죠.

물량이 적다 보니 전세가격은 더욱 급등합니다.

 

이제는 정부가 부동산 시장을 정말 정상화해야

한다는 필요성을 절실히 느끼고 

전세가격 안정화와 침체된 부동산 시장을

정상화하려는 정부 대책을 발표하게 됩니다.

미분양을 없애기 위한 제도로 분양권 전매 허용,

청약제도 개선을 발표하고

줄어든 공급을 늘리기 위한 재건축 규제완화

내놓습니다.

시장이 회복되는 조짐을 보이면 가장 먼저

활성화되는 것이 아파트 청약이나

분양권 투자입니다.

전세 갭 투자와 마찬가지로 소액투자가

가능하기 때문이죠.

아파트 청약에 당첨된다고 해서 분양가 전체를

한 번에 납부하지 않습니다.

일단 분양가의 10%에 해당하는

소액의 계약금만 내고,

시간이 지나면 분양권에 프리미엄(P)이 붙고,

이 분양권을 매각하면 그때까지 붙은 프리미엄은

투자 수익이 될 수 있습니다.

 

천정부지로 치솟는 전세가격 때문에 

실수요자들의 구매 의지는 올라갑니다.

그래서 이때부터 미분양 아파트가 급속히

줄어듭니다.

투자자들도 청약 및 분양권 투자에 뛰어듭니다.

실수요자들도 투자자들도 구매 수요가

늘어나기에

부동산 시장은 상승세로 전환되기 시작합니다.

---

★ 회복기 준비기 투자 Tip ★

- 갭 투자(전세 갭 투자)

- 미분양 물건 투자

- 아파트 청약 또는 분양권 투자

---

 

 

회복기

- 주택공급이 늘어나고 

  투자수요가 급증한다

회복기 때 핵심 요소
① 주택공급- 공급 증가(↑)
② 전세가격- 급등세 지연(↑)
③ 투자수요- 투자 수요 급증(↑↑↑)
④ 실수요- 구매 수요 증가(↑↑)
⑤ 정부 정책- 시장 회복 이후 규제 강화 검토

앞서 회복준비기의 결과로 인해

투자 수요 및 실수요가 함께 늘어나서

부동산 상승세가 점점 뚜렷해지는 시기가 바로

회복기입니다.

분양을 원하는 수요가 늘어났으므로 건설사는

분양물량을 늘리기 시작합니다.

주택을 구입하려는 매수세가 늘어나면서

청약 경쟁률이 높아지니까

건설사는 분양가를 조금씩 올립니다.

그럼에도 청약시장은 점점 과열되고,

분양권 시장에서도 프리미엄 상승세가

점점 커집니다.

이때 나타나는 대표적인 현상이

분양 시장의 과열과 A급 지역의 강세장입니다.

또한 신축 아파트와 재건축 아파트의 상승세가

큰데 집을 구입하려고 마음먹었으니 이왕 사는

김에 새로 짓는 아파트에 관심을 보이고

강남 재건축 아파트는 미래가치가 있기 때문에

사람들이 선호하게 되는 것이죠.

 

이렇게 상승세가 계속 이어지면 정부는 부담을

느끼고 다시 시장 규제를 검토하게 됩니다.

 

이때 투자자들은 A급 입지에 대한 투자와

신축 및 재건축 아파트 투자를 합니다.

주택 구입 수요가 늘어나면 A급 입지부터

상승세를 타죠.

A급 지역이 강남만은 아닙니다.

마용성이라고 불리는 마포, 용산, 성동구의

인기가 날로 높아지고 있습니다.

---

★ 회복기 투자 Tip ★

- A급 지역 투자

- 신축 및 재건축 아파트 투자

---

 

 

 

 

※ 참고: 고수들은 알았지만 당신은 몰랐던

부동산 상승신호 하락신호 - 저자 신현강(부룡)

 

4단계 상승기 & 5단계 확산기 편

[부동산시장사이클] 부동산 시장의 사이클 7단계를 알면, 부동산 투자 성공한다! - 4단계 상승기 &