[부동산시장사이클] 부동산 시장의 사이클 7단계를 알면, 부동산 투자 성공한다! - 4단계 상승기 & 5단계 확산기(1차 순환장) 편

안녕하세요? 똑님입니다^^

이전 포스팅에서

부동산 시장의 7단계 사이클에 중에서

그중

1단계 침체기

2단계 회복준비기

3단계 회복기

에 대해 알아보았습니다.

[부동산시장사이클] 부동산 시장의 사이클 7단계를 알면, 부동산 투자 성공한다! - 1단계 침체기

[부동산시장사이클] 부동산 시장의 사이클 7단계를 알면, 부동산 투자 성공한다! - 2단계 회복준

이번 포스팅에서는 그다음 단계인

본격적으로 집값이 상승장인

4단계 상승기

5단계 확산기(1차 순환장)

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

상승기

- 집값은 급등하고,

  정부는 규제 시작

상승기 때 핵심 요소
① 주택공급- 공급 증가세(↑↑)
② 전세가격- 일부 역전세난(↓)
③ 투자수요- 규제로 소폭 감소(↓)
④ 실수요- 규제로 크게 감소(↓↓)
⑤ 정부 정책- 규제 강화 시작

회복준비기와 회복기 사이클에서 부동산 가격은

점점 올라 상승하는 시기를 맞이했습니다.

특히 회복기에서는 실수요자와 투자자 모두 

수요 의지가 올라갔기 때문에 집값 상승이

가파르게 오르기 시작합니다.

그래서 부동산 시장이 매우 혼란스러운 상황에 

접어들어 정부는 규제를 나설 수밖에 없게 되죠.

하지만 정부도 규제에 따른 시장 위축을

걱정하기에

우선은 가격이 급등한 지역부터

규제를 시작합니다.

청약 제도 개편,

다주택자 중과세 및 양도세 강화와

같은 규제를 펼칩니다.

규제로 인해서 일시적으로 투자 심리가 위축되는

거 같지만 그것은 이론일 뿐입니다.

 

회복기에 분양했던 것들이 2~3년이 지나

입주물량이 되고 많은 물건들이 부동산 시장에

쏟아져 나옵니다.

투자자들이 매도 차익을 보기 위해서 그렇죠.

물량이 쏟아져 나오다 보니 공급이 일시적으로

많아지고

그에 따라 A급 물량들만이 재미를 보게 됩니다.

여기서 사람들은 입지가 좋은 곳이 중요함을

깨닫고 입지가 좋은 곳으로 진입하려고 해서

가격 상승을 일으킵니다.

또한 물량이 넘치기 때문에 전세 가격은

떨어집니다.

특히 입지가 애매한 곳이라면 입주물량과

매도 물량이 한꺼번에 쏟아지면서

전세 가격도 떨어지고 해서

집주인이 기존 세입자에게

오히려 전세금 일부를 돌려줘야

하는 역전세난을 경험할 수도 있습니다.

 

그런데 왜 집값 상승은 지속될까요?

그것은 바로 A급 지역, 입지가 좋은 매물의

상승 때문입니다.

지난 몇 년간 지속된 상승장으로 인해 부동산에

별로 관심이 없던 사람들까지 똘똘한 한 채를

마련하고 싶어지는 것이죠.

실 수요자들이 움직이려고 합니다.

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★ 상승기 투자 Tip ★

- 똘똘한 한채

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확산기(1차 순환장)

- 공급이 줄고

  실수요자가 늘어난다

확산기(1차 순환장) 때 핵심 요소
① 주택공급- 공급 감소세 시작(↓)
② 전세가격- 큰 변화 없음(-)
③ 투자수요- 투자 수요 확산(↑↑↑)
④ 실수요- 구매 수요 증가(↑)
⑤ 정부 정책- 규제 강화 계속

정부의 규제가 계속됨에 따라 가장 먼저 타격을

입는 곳은 A급 지역, 대표적인 강남일 것입니다.

하지만 양도세 강화로 인해 A급 지역의 기존

보유자들은 주택을 팔지 않고 버티기 시작합니다.

양도세는 매도할 때 발생하는 세금이기 때문이죠.

다주택자들도 마찬가지입니다. 

그리고 다주택자들은 A급 지역의 급등을 보았기

때문에 외곽 물건들을 먼저 팔고 똘똘한 한 채는

남겨두기에 A급 지역은 매물이 거의 없게 됩니다.

A급 지역은 매물이 없어 가격 상승세는 여전하고

외곽지역은 A급 지역에 들어가지 못하는

실수요자들 때문에,

가격의 상승세가 주변지역으로 확산됩니다.

 

투자자들 또한 A급 지역은 어려우니

교통이 좋은 외곽으로 눈을 돌리게 됩니다.

이것이 바로 갭 메우기 또는 풍선효과입니다.

 

게다가 정부가 이 시기에 내놓는 정책이

분양가 상한제이기 때문에 공급은 더욱 줄어들어

가격 상승을 또 한 번 불러일으킵니다.

주택공급이 점점 부족해진다는 시장의 불안심리

때문에

신도시나 택지개발지구 등을 공급 확대 정책을

발표하지만

실제로 조성하고 분양하고 입주하는 데까지

10년 이상은 걸리기 때문에

당장의 공급 부족에는 크게 영향을 주지

못하는 것이 현실입니다.

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★ 확산기(1차 순환장) 투자 Tip ★

- A급 지역의 신축 및 구축 아파트 투자

- 비규제 지역 풍선효과 노리기

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※ 참고: 고수들은 알았지만 당신은 몰랐던

부동산 상승신호 하락신호 - 저자 신현강(부룡)

 

 

6단계 급등기 & 7단계 쇠퇴기 편

[부동산시장사이클] 부동산 시장의 사이클 7단계를 알면, 부동산 투자 성공한다! - 6단계 급등기(2