[부동산시장사이클] 부동산 시장의 사이클 7단계를 알면, 부동산 투자 성공한다! - 6단계 급등기(2차 순환장) & 7단계 쇠퇴기 편

안녕하세요? 똑님입니다^^

이전 포스팅에서

부동산 시장의 7단계 사이클에 중에서

그중

1단계 침체기

2단계 회복준비기

3단계 회복기

4단계 상승기

5단계 확산기(1차 순환장)

[부동산시장사이클] 부동산 시장의 사이클 7단계를 알면, 부동산 투자 성공한다! - 1단계 침체기

[부동산시장사이클] 부동산 시장의 사이클 7단계를 알면, 부동산 투자 성공한다! - 2단계 회복준

[부동산시장사이클] 부동산 시장의 사이클 7단계를 알면, 부동산 투자 성공한다! - 4단계 상승기 &

에 대해 알아보았습니다.

 

이번 포스팅에서는 그다음 단계인

6단계 급등기(2차 순환장)

7단계 침체기

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

급등기(2차 순환장)

- 실수요가 외곽지역까지 번진다

상승기 때 핵심 요소
① 주택공급- 공급 크게 감소(↓↓)
② 전세가격- 전세가격 상승(↑↑)
③ 투자수요- 투자 수요 확산(↑↑↑)
④ 실수요- 구매 수요 급증(↑↑↑)
⑤ 정부 정책- 규제 강화 계속

앞서 상승기와 확산기에서

A급 지역에 수요가 큰 것에 따른,

집값 상승 원인을 알게 되었습니다.

급등기는 A급 지역 가격 상승으로 인해 상승세가

외곽지역까지 확산되는 시기입니다.

 

이 시기에 실수요자들은 제일 마음이 급합니다.

계속되는 상승장 때문에 언제 가격이 떨어질지

몰라 주택 구입을 미루고 전세를 구하려고 하기

때문에 전세가격이 조금씩 상승합니다.

 

그런데 가장 큰 문제는 주택 공급 부족입니다.

상승기, 확산기 때 계속된 정부 규제로 인해서

건설사는 주택 공급을 하지 않기 때문이죠.

그래서 예비 실수요자들은 전세로 있다가

당황합니다.

집값은 떨어지지 않는 데다가 외곽지역까지

상승세가 계속되고,

신도시나 택지지구 분양도 아직 멀었고.

그래서 불안한 마음에 주택 구입 시장에 뛰어들기

시작합니다.

거의 모든 지역이 상승하게 되죠. 

특히 외곽지역이 좀 더 두드러지게 상승합니다.

이렇게 수요가 늘어나니까 건설사에서 뒤늦게 

공급물량을 늘리는 계획을 세우지만

역시나 실제로 공급되기까지는 2~3년이

걸립니다.

---

★ 급등기 투자 Tip ★

- 풍선효과의 확산세를 노린 투자

- 전세 갭 투자

---

 

 

쇠퇴기

- 수요는 조금씩 줄어들고

  공급은 늘어난다

쇠퇴기 때 핵심 요소
① 주택공급- 공급 증가세(↑)
② 전세가격- 전세가격 유지(-)
③ 투자수요- 투자 수요 감소세(↓)
④ 실수요- 구매 수요 감소세(↓)
⑤ 정부 정책- 규제 강화 계속 
                 (침체 시 규제 해제)

모든 지역이 오를 데로 오른 후이기 때문에

투자자들은 이미 여러 채를 매입한 상황이라 

추가 구매가 어렵고,

실수요자들도 시장에 뛰어든 지 꽤 되었으므로

수요가 거의 없다고 봐야 합니다.

그럼에도 부동산 가격 자체가 꺾인 것이 아니므로

정부는 규제를 계속 강화합니다.

이 모든 것이 작용되면서 활발하던 거래가 멈추기

시작한다고 볼 수 있습니다.

 

이 시기에 나타나는 대표적인 현상은

청약통장 가입자 수가 줄어들기 시작하고,

아파트 청약 경쟁률이 떨어지며

마지막으로 미분양 아파트가 늘어납니다.

이렇게 부동산 사이클은 다시 침체기로

이어집니다.

 

부동산 가격을 결정하는 것은 항상 공급과

수요입니다.

수요보다 공급이 더 많아지는 시기를 파악하려면

미분양 물량 추이나 청약 경쟁률 추이로

판단합니다.

---

★ 쇠퇴기 투자 Tip ★

- 적극적인 투자보다는 시장 수요 변화 관찰

- 급매물이 나오기는 함

- 자신의 자금 상황에 맞게 운용하는 것이

가장 중요

---

 

그렇다면 지금은 부동산 사이클 중

어느 단계일까요?

아마도 급등기이지 않을까 싶습니다.

이 시기가 지나면 쇠퇴기가 오겠죠.

투자를 잘하는 사람들은 대부분 막연한 예측에

따라 베팅하기보다는 평상시 위기관리에

더 많이 신경을 씁니다.

무조건 올인하지 않는다는 것이죠.

다가오는 쇠퇴기를 준비하에,

투자를 하는 것이 좋겠습니다.

 

 

 

 

※ 참고: 고수들은 알았지만 당신은 몰랐던

부동산 상승신호 하락신호 - 저자 신현강(부룡)